维修资金

维修资金使用的最大短板，是怎样才能够让业主真正参与到维修资金的使用表决中来。

而首期缴存的比例其实不高，从对应房屋设计使用年限来看，首次归集的维修资金是远远不足以覆盖房屋全生命周期的。

还有的是涉及政府管理人员，我们前面提到在划转业主大会之前，维修资金是由政府代管。

业主对自己维修资金账户的知情权，按照现在的制度设计，已经开通了查询权限，线上、线下、电话都可以查。

按上海的规定，业主维修资金的账户不足30%的时候，后面就可以采取按月缴纳等方式续缴。

这些设施设备包括外墙、电梯、管线等都逐渐老化，所以我觉得未来维修资金的使用规模和使用量都会呈上升趋势，维修资金账户上的余额在慢慢变少，这就是越来越突出的矛盾。

赵中华：这涉及业主对自己维修资金账户的知情权问题，按照现在的制度设计，已经开通了给业主查询的权限，线上、线下、电话都可以查。

那么，按照《住宅专项维修资金管理办法》，业主在维修资金的账户余额不足30%的时候，就要续交。

赵中华：在我看来，维修资金使用的最大短板，是怎么能够让业主真正参与到维修资金的使用表决中来，避免出现需要用维修资金的时候，没有足够的业主去参与，也没有足够数量的业主去监督，导致一些本来该使用维修资金的表决通过不了，让维修资金的使用周期漫长。

赵中华：对，业主对于使用维修资金的范围和流程还不是那么清楚，甚至包括部分业主委员会可能更多考虑的是维修资金的使用安全，没有考虑到维修资金使用的必要性。

但这里边，到底要使用维修资金还是物业费来维修，其实边界并没有那么清楚。

很多业主认为部位区域维修不应该使用维修资金，所以不同意参与表决并投赞成票。

南方周末：我们也会有一个感觉，当要使用维修资金的时候，其实还蛮考验业主跟物业之间的信任。

另外，就是缺少业主足够强度的监督，导致一些不该使用维修资金或应该使用少量维修资金的情况，被套取更多的维修资金。

另一个是使用时间，在上述物业共用部位的保修期满后，开始使用维修资金。

就是说，“中修”和“大修”才使用维修资金，“小修”用物业费。

第三个，维修资金花得越快，距离业主续交的时间点就越近，所以很多业主宁愿现在不使用维修资金，也不愿意到后期需要用的时候使用不了。

赵中华维修资金的使用审核标准其实相对模糊。

《住宅专项维修资金管理办法》规定的是，由维修资金使用范围内的业主来表决。

在《住宅专项维修资金管理办法》里，分为两种不同的使用流程。

赵中华：按照民法典，包括以前的物权法和《物业管理条例》，以及《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，其实对于维修资金使用都有相应的流程性规定。

当时我们面临的问题是，业主大会可以决议，把维修资金从政府代管的账户划转到业主大会指定的银行账户上，在2007年到2010年，我们会认为这是一个制度设计的进步，就是由业主来决定自己小区维修资金的管理和使用。

在《住宅专项维修资金管理办法》里，首次缴纳维修资金的标准是按照当地住宅建筑安装成本造价的5%—8%，也就是我们平常所说的建安造价的5%—8%。

赵中华：从全国相关政策来看分为两种，一种是业主在购房时，按照维修资金管理办法的规定，在入住之前要一次性缴纳一定金额的维修资金，通常与购房款挂钩。

赵中华：北京维修资金管理办法，是我在2009年刚到北京住建委工作，第一个工作部门就是维修资金的管理科。

赵中华：在1998年，住房城乡建设部和财政部当时有个规范性文件叫《住宅共用部位、共用设施设备维修资金管理办法》，到了2007年，住房城乡建设部和财政部将它上升到了部令的层面，也就是我们现在的《住宅专项维修资金管理办法》。

但是在2007年的《住宅专项维修资金管理办法》之后，这种“大中修”的区分，反而没有那么明确了。

因为我是法学背景出身，领导也比较信任，所以就把北京市的维修资金管理办法交给我主要起草，那时候通过调研走访考察，吸纳了很多国家和地方比较好的经验和做法。

那么在2007年的《住宅专项维修资金管理办法》里，在这种特殊情况下维修资金使用的流程，可以走应急使用流程，也叫“绿色通道”，跟前面讲的流程最大区别就是，跳过了业主表决的环节，直接进入使用申请审批拨付流程。

改造工作之后，由物业公司向属地的维修资金管理部门申请维修资金划拨。

我们可以试想一下，因为业主欠缴物业费导致物业服务质量下降，设备老化加快，这就会导致维修资金的使用需求增加。

这也就是现在出现的问题，维修资金在使用时，涉及个别业主和多数业主之间的利益冲突，这是第一类问题。