有保有压、因城施策广州发布楼市销售制度改革细则
有保有压、因城施策 广州发布楼市销售制度改革细则
2026年09月30日 14:01
作者：
周亮
来源：
上海证券报·中国证券网
9月30日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局等三部门联合发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，自发布之日起执行。截至目前，一线城市中，北上广均已落地楼市销售制度改革细化规则。
多位专家接受记者采访时表示，广州细则在预售门槛、资金监管、按揭放款、土地款分期等关键环节与北京、上海高度对齐，同时，在在途项目处理、现房销售定金比例、资金监管机构、土地款分期与预售许可衔接、分户建设用地使用权抵押、不动产预登记等方面保留差异化安排，体现“有保有压、因城施策”。
现房销售定金比例上限高于京沪
中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，广州明确现房销售定金管理规则，定金上限为房屋总价的5%，北京不超过1%，上海不超过3%，广州的定金比例上限在三地中最高。同时明确，购房人支付的现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用。
“此次广州选择了较高的水平，我认为，5%只是购房人可提前锁定房源和价格，房企可提前摸排客户、研判项目市场前景， 银行 也可据此研判项目运营情况。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。
上海易居 房地产 研究院副院长严跃进说：“相对来说，广州的比例更高，这说明各地存在一定差异。但核心点在于，实际收取比例都不高，更多是要明确一种现房买卖关系，稳定这一关系，稳定企业预期，主要发挥这样的作用。”
陈雪强表示，与北京、上海一样，广州同样强调“一个项目、一家主办行、一个资金账户”的闭环管理思路，但具体承担监管职能的机构不同。广州市住房资金监管机构为广州市房屋交易监管中心，北京为市住房资金管理中心，上海为市、区 房地产 交易中心。
李宇嘉分析，主办 银行 制度有几个看点：一是启动时间节点明确，2026年8月28日后新签订借款合同的项目实行主办 银行 制；二是与项目相关的全部资金必须存入主办银行开立的资金管理账户，包括开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等，实现项目资金独立运转，杜绝与其他项目交叉；三是明确资金账户与资金管理账户的区别。资金管理账户强调项目所有资金进出必须开立在主办银行，不能另有其他银行，杜绝挪用资金；资金账户则强调封闭监管，预售资金和定金交付前不能动用，要到项目交付以后才能解除监管。
陈雪强指出，广州在土地供应管理方面明确土地出让价款可分期缴纳。与上海一样，广州采用“1+1”模式，名义缴清期限比北京更短，但保留了经决策再延长一年的弹性。此外，广州提出“探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押”，这是北京、上海细则中未明确提到的内容。
李宇嘉认为，供地要做到统筹规划、合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案，支持带规划方案出让，目的在于让供地匹配市场需求，最大程度提高未来销售前景的确定性，提升对开发商的吸引力，做到“供应一块地，就要成交一块地；开发一个项目，就要匹配市场需求”“做一个项目、成一个项目”，这对地方政府供地提出更高要求。土地出让金分期缴纳安排，也表明土地市场买方市场特征更加突出。
政策措施协同体现广州特色
陈雪强表示，广州在“加强政策措施协同”部分提出多项本地特色安排：支持分期分栋办理建设工程规划许可、施工许可、人防工程报建、预售许可、现房销售备案和竣工验收备案，相关楼栋应具备独立使用功能，明确各期配套设施建设时序和交付时间；支持项目办理不动产预登记，取得土地不动产预登记证明后，可先行办理宗地建设工程规划许可、施工许可、不动产测绘等手续，销售已交清土地出让价款对应部分房屋；优化项目审批服务，实行告知承诺制与容缺受理，优化合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节流程，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书；支持项目施工建设，建立健全工程质量保障体系，推动智能建造与工业化建筑，鼓励采用装配式建筑、装配式装修，支持申办建筑废弃物运输绿色通道。
在融资支持方面，陈雪强表示，广州按揭放款等关键环节与北京、上海高度对齐。李宇嘉分析称，个人按揭贷款发放以是否新申领预售证为划段，2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款，贷款资金通过受托支付方式支付至资金监管账户。开发贷款方面，明确受托支付、分期投放、期限匹配。新政后项目资金链明显紧张，因此特别强调开发贷款要填补预售资金回款后移造成的影响。但对很多三四线城市、库存较大片区和中小民企，开发贷覆盖比例并不算高，能否确保足额、足够期限，还需强化与金融对接。
李宇嘉分析称，北京、上海新政树立了下限，也给全国各地打样。广州则根据本地 房地产开发 、销售的基础秩序，做了差异化、一城一策处理。对其他多数城市，特别是广大二三四线城市，考虑到新房销售流速下降，一宗地分期开发、分期取证具有普遍性，在途项目2027年底前申请完预售的可能性不大，很多项目还得延续到2028年申请预售，届时就要按新政执行，即封顶预售、竣备放按揭，受到的冲击比较大。要客观看待：一方面，此举倒逼开发商加快全流通运营管理，加快向打造优质产品的运营商转型；另一方面，很多项目延续到2028年，意味着项目本身可能存在无法匹配市场需求、同质化供给、低效供应等问题。在广义库存亟待出清、改善供求关系、增加有效供应、推动市场探底触底的情况下，此类项目很多也应该被淘汰。
（文章来源：上海证券报·中国证券网）