时隔两个月上海挂出两幅宅地：“小而精”对接市场需求，预售标准提高
时隔两个月上海挂出两幅宅地：“小而精”对接市场需求，预售标准提高
2026年11月03日 23:52
上海今年第十一批次土拍将于11月30日举行，涉及的两幅地块分别位于浦东新杨思和宝山南大，总起始价格超41亿元。
这是上海时隔两个月再次公告出让的宅地，也是上海落实8月28日国家商品住房销售制度改革举措之后，首个按照新规出让的批次，受到市场关注。
两幅地块“小而精”。“地块在自身条件、供需关系等方面都体现了这些特点，将用稀缺性、确定性和差异化的优质产品，来回应新举措落地后的首次市场检验。相信会对稳定市场预期、激发市场活力起到很好的效果。”上海市资源利用研究院副院长范华今天（11月3日）表示。
本批次土拍虽然只有两幅地块，但特色鲜明、打法精准，都位于区域核心地段、交通便利，周边配套较为完善，整体规模不大，开发周期适中，而且地块指标也有利于房企打造优质住宅产品。
浦东杨思地块在上海内中环之间，位于浦东新兴热门区域，为纯宅地，土地面积近1.9万平方米，容积率2.5，地块限高80米，起拍总价为26.55亿元。该地块所在的新杨思片区是上海2035总规明确的地区中心，要求配建文化活动空间、生活服务点、日间照料中心、老年活动室等。“地块自身形态规整，规划指标相对宽松，计容建筑面积约4.74万平方米，具备打造高品质改善型住宅社区的良好条件，是区域稀缺的改善型住宅用地。”浦东新区规划资源局资源利用处处长眭楠说。
配套方面，交通条件优越，轨道交通便利，地块距离轨道交通6号线高青路站300多米，北邻6号线和13号线的换乘枢纽东明路站，可通过杨高南路和中环快速通达全市重要区域。 教育 资源丰富，一路之隔的另一幅地块，规划建设九年一贯制学校，预计2028年竣工。周边1.5公里范围内还汇集明珠小学、三林实验小学、上海戏剧学院附属浦东 新世界 实验小学、杨思中学等多所学校。板块内有东方 医院 南院等医疗设施、规划 2.8万平方米艺术文化设施，附近大型高品质商业设施和约3.5万平方米中央公园即将启动建设。地块成交后将为区域增加高品质住宅产品供给。
新杨思地块紧邻前滩世博总部集群及张江产业集群，能够持续承接这些产业地带溢出的人才自住及家庭改善型置业需求。当前新杨思板块新房市场热度较高，二手住宅市场需求持续旺盛。2024年入市的浦发新杨思上园、2025年入市的翡雲悦府一期、二期，房源出售率都超过99%，近乎售罄。
浦东新杨思地块位置和周边情况。
宝山南大地块则走差异化路线，其优势在于低密度和滨水生态资源。地块位于上海中外环之间，地处南 大智慧 城核心区域，南接公共绿地，北临走马塘水岸公园，具备良好的滨水生态基底，占地面积超3万平方米，容积率1.36，建筑限高36米，总起始价格近15亿元，这也是南大板块时隔十年首次“上新”低密度地块，在区域内较为稀缺。
在出让之前，地块的容积率、建筑高度都进行了优化，更匹配当地市场需求。结合住宅新规导向，未来可通过庭院式绿化、建筑风貌优化等方式提升居住品质，并配建图书馆、运动 综合 馆等公共空间，具备打造抬板类高品质住区的条件。该地块周边配套较为完善，邻近轨道交通15号线南大路站，板块内有仁济 医院 宝山分院等医疗设施，九年一贯制宝山兰生学校正在建设，毗邻南大中央公园，附近大型商业设施华润万象汇即将投入运营，地块面向南 大智慧 城内科研院所、高新技术企业人员及本区域改善人群，将为区域提供差异化住宅产品。
“随着南 大智慧 城产业集聚提速，以及周边硬件配套兑现，区域居住价值有望进一步提升，该地块可以为区域改善型客群提供不同于传统高层住宅的选择。”宝山区土地储备中心主任杨晓玲介绍。
宝山南大地块位置和周边情况。
针对市场关注的土地出让条件，两幅地块都在预出让合同中写明“本地块商品住房申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。”换句话说，都不强制要求现房销售，这也契合此前上海在9月28日出台落地8月28日国家商品住房销售制度改革举措的细则。此前，上海落实细则明确“优先选择现房销售”，意味着未来会“一地一策”按需设置销售条件。
预出让合同提高了预售标准。
在土地款缴纳规则方面，两块地采用分期模式。定金为总地价的20%，合同签订5个工作日内缴付；签约30天之内，定金叠加第一期土地款，合计缴足总地价50%；剩余50%土地出让金，房企可以在签约之后一年内缴清，分期期间不计利息。
对开发商而言，开发标准大幅提升，考验 综合 实力。以预售条件来说，新模式明确预售节点在完成主体结构封顶，相比之前情况，现在的销售节点明显后移。
“未来房企拿地将更加注重控制风险，审慎测算资金投入、建设周期和销售回款，也更青睐区位好、规模和总价适中、开发周期可控的地块。本批次推出的两幅地块，均为确定性较强的地块，与新政影响后的市场变化高度适配。”联城行城市更新和自然资源事业部副总经理钱诗洁说。
开发节奏更快的“小而精”宅地将成为未来主流。“上海在 综合 考虑出让地块的区位条件、周边配套、规模体量、产品去化等方面因素，以及 房地产 企业的资金投入、回款周期、销售预期等，通过深化实施‘规储供用’一体化工作机制，土地供应主动适配市场需求，优化土地供应管理。”范华说。
此次两幅宅地的推出，也是新销售制度下的一次市场检验。根据安排，两幅地块将于11月30日正式开拍。新杨思的中环改善型住宅、南大的低密滨水住区，在新的土地出让和销售规则下，将吸引哪些房企参与，又将呈现怎样的竞拍结果，值得持续关注。
（文章来源：上观新闻）