当“老破小”遇上“国家队”：上海已收523套，多地相继出手
二手房市场正迎来一个特殊的新买家。
今年2月，上海市住房和城乡建设管理委员会联合市房屋管理局发布《关于收购存量二手住房用作保障性租赁住房的试点操作指引》，正式启动在浦东、徐汇、静安三区的试点工作。据上海市住房保障和房屋管理局官方公众号“房可圆”发布，截至5月中旬，三区累计完成收购523套二手住房，并将试点范围进一步扩展至黄浦、长宁、虹口等全部中心城区。
值得关注的是，上海的实践是全国首个在特大城市核心区大规模收购个人二手住房用作保租房的系统性探索，同时也解开了“卖旧买新”与“租有所居”这两道难题。
除了上海外，福建、广州等多地都在试点类似政策，达到左手“托市场”，右手“连保障”的双重效果。
一套“老破小”，打通两条路
5月18日上午，上海静安区宝山路某老旧小区的居民施先生，成为该区首个被政府收购二手房的业主。
三个月前，施先生将一套41.59平方米、建于1997年的老房子以220万元的价格，卖给了上海静安区区属保障房运营公司。这笔收购款将作为专项资金，用于补贴施先生购买静安区内新建商品房——“誉静安”的一套三居室。目前，这套收购房源已完成产权登记，预计5月底交付房屋。之后将参照保租房标准进行改造提升，由静安区闸北保障房公司按照保租房相关要求运营管理，提供给新市民或青年人租住。
从上海静安区的实践案例来看，静安区保障房公司作为实施主体，遵循市场化原则开展房源收购工作，重点瞄准区内产权清晰、总价适宜的成套小户型存量住房。房源收购后，将由专业团队进行统一标准化改造提升，改造完成后全部纳入区级保障性租赁住房管理体系，以低于同地段市场租金的标准，定向保障新市民、青年等群体的居住需求。
从目前试点可以看出，上海收购二手房优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，也就是市场上俗称的“老破小”房源。
上海的做法是将二手房“卖旧买新”与“保租房收购”相结合，不仅一箭双雕，更为重要的是释放了“国家队”下场收购“老破小”的信号，进一步激活市场，为二手房交易注入信心。
今年，上海“老破小”行情火热。据CRIC（克而瑞研究中心）数据显示，2026年前4个月，总价400万元以下的二手住房共成交了69168套，同比增长18%，成交占比达到81%，较2025年该总价段成交占比增加了5个百分点。
国资收购“老破小”，不仅助推二手房交易，而且改造后成为保租房也有利于租金价格的平稳。以徐汇区田林街道一套47平方米的房源为例，改造后月租金定为5200元，而周边同面积房源的市场租金在5800元至6200元之间。租客则需满足在上海无房且拥有合法稳定就业等保租房申请条件，租期最长可达3年。
据上海市住房保障和房屋管理局消息，截至5月20日，上海已完成收购的523套房源中，已有386套完成改造并上线配租，整体出租率达到82%。从二季度起，试点全面扩围至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等多个中心城区，这也意味着，上海中心城区保租房筹措进入“全域推进”新阶段。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出：“上海扩大推行这种模式，本身就是对其成效的认可。从市场反馈来看，对二手房市场带动效果是积极的。反过来，这也使得存量房与保租房之间的循环联动更加紧密。同时，对于保障性租赁住房的房源供给，这是一个很好的启示。全国各地都可以朝着这个方向积极推进。”
全国多地跟进，收储规模扩大
除了上海外，今年以来，福建、广州等地也相继出台了收购二手房用作保障性住房的政策。
从政策梳理来看，收购存量商品房相关政策已经执行两年有余。2024年4月，中央政治局会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，标志着收购存量商品房工作起步。
严跃进指出：“早期的收储实践主要集中在收购房地产开发企业的未售新建商品房，由地方国企作为收购主体，获取银行贷款或专项债支持，将其转化为保障性租赁住房或配售型保障房。而当前，以上海、杭州等城市为代表，收购对象开始从‘新房库存’延伸至‘二手房市场’。”
最初提出国企下场收购二手房的城市是江苏太仓。2023年9月，太仓启动试点“以旧换新”，收购的“旧房”要求为太仓市市域范围之内建筑面积小于144平方米的存量普通商品住房、存量商品房，置换总价不得高于所购新房总价的60%等。
此后在实践中，太仓逐渐摸索一套覆盖收购资金、价格评估、置换门槛、学区政策、旧房处置等一系列成熟经验，也被称为“太仓模式”。比如，在打通金融链条方面，太仓模式采取的是“城发集团自有资金+银行长期贷款”的模式，具体为城发集团收购旧房的资金结构为25%自有资金加75%银行专项贷款，贷款周期长达25年，利率约3%。截至2026年1月底，太仓市通过“以旧换新”已累计成交新房495套、面积6.56万平方米；同时成功置换存量房581套、面积6.41万平方米。
继太仓后，江苏启东、浙江杭州富阳、山东济南都有类似实践。今年以来，各地类似政策也频繁出台。例如，4月22日，广州出台房地产新政，其中，在支持居民“卖旧买新”政策中，就有一条是“鼓励国有企业以市场化方式收购二手住宅用作保障性住房、人才住房及其他用途房源”。
今年2月，福州出台《关于进一步促进房地产市场稳定发展的若干意见》，鼓励各类主体按照市场化原则收购二手房、因贷款逾期（含公积金贷款逾期）进入司法处置程序但流拍的商品住房，可通过双方协商、第三方机构评估等方式合理确定收购价格。此外，由政府主导的，可指定本地国有企业结合主责主业作为收购主体，通过财政注资、银行低息贷款、自有资金等方式进行收购，可用作保障性租赁住房、长租房、人才公寓、再次销售等。
严跃进指出：“各地收购二手房用作保障房的实践，标志着房地产行业正在从‘增量开发’向‘存量运营’深度转型，也反映出各地正积极推动相关项目落地，值得充分肯定。预计今年将有更多城市加入这一行列，收储规模有望进一步扩大。”
从“卖不掉的老破小”到“抢手的保租房”，“国家队”的入场，正在重新定义老旧房屋的价值。对于持有符合条件二手房的业主而言，一条新的、有保障的卖房通道正在打开。
新京报贝壳财经记者 徐倩
编辑 杨娟娟
校对 柳宝庆