【财经分析】租赁住房行业步入高质量发展下半场保租房REITs以“运营力”重构资产估值逻辑
【财经分析】租赁住房行业步入高质量发展下半场 保租房REITs以“运营力”重构资产估值逻辑
2026年08月10日 14:46
新华财经上海8月10日电（记者杨溢仁）2026年上半年以来，系列住房 租赁 顶层政策密集落地——从存量盘活、财税支持、公共服务配套到 租赁 住房REITs扩容完善，完整构建了“存量筹集-专业运营-资本循环” 的行业发展新框架。
来自ICCRA住房 租赁 产业研究院的监测数据显示，全国重点16城的租赁房源新增增速已从过往（2023年）的55%回落至2026年上半年的28%，行业正式告别了发展单纯拼房源数量的时代，进入了以运营效率、稳定现金流、资产长期增值为核心的存量提质下半场。
分析人士指出，当前的市场竞争底层逻辑已彻底改写——规模不再等同于价值，可持续的运营能力、可验证的资本回报、多元的城市民生价值，将成为决定租赁住房资产长期生命力的三大核心标尺。
资本市场验证成色存量资产兑现长期价值
在行业增量红利见顶后，当前，租赁住房REITs成为了检验资产真实价值的核心标尺。
公开数据显示，2026年二季度，9只已上市的保租房公募REITs交出了亮眼的经营成绩单——全样本租金收缴率均值高达99.27%，现金流稳定性得到了资本市场的充分认可。
不过，记者也观察到，目前不同城市、不同运营主体间的资产估值分化有所加剧，运营能力成为了资本化定价的核心变量。具体而言，一线城市资产凭借稳定的客群、低空置风险，其资产估值韧性显著强于二三线城市；成熟项目的年化现金流分派率区间维持在2.43%至3.48%，具备精细化运营底盘的资产溢价更为明显。
以上海城投宽庭REIT为典型标杆，其2026年二季度的租金收缴率达99.93%，位列9只REITs产品的第三位，年化分派率为3.45%。
经营数据层面，上海城投宽庭REIT的底层资产——江湾、光华两大成熟社区，二季度实现营业收入4644.18万元，净利润2183.47万元，两大项目的毛利率稳定在60%以上；整体出租率为94.16%。
值得一提的是，依托扎实的运营底盘，目前 城投控股 已发布扩募公告，拟新增浦江、九星两大项目资产（合计3592套房源）。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然坦言，“只有持续产出可预测、高质量净现金流的存量资产，才能打通 ‘成熟运营-REITs扩募-再投资新增供给’的资本闭环，真正兑现资产长期价值。”
四维运营构筑核心底盘精细管理筑牢经营韧性
“我们认为，行业下半场竞争的本质是运营力的比拼。”赵然表示，“可以将运营能力拆解为去化力、留存力、经营力、服务力，其分别对应租金坪效与出租率、续约率、经营利润、多元服务（非租金收入占比）四大核心支点，四大指标协同发力，共同决定了租赁住房资产的收益上限、现金流稳定性与长期估值。”
事实上，城投宽庭的经营成果就完整印证了上述四维运营模型的落地价值。
第一维，是租金坪效与出租率，其决定了资产基础收益的上限。根据专业机构测算，2026年6月，保租房行业的加权租金坪效为2.60元／天／平方米，出租率为91.39%；而城投宽庭依托上海核心区位、社区化产品的定位，维持了稳定的租金定价与超高去化速度，94.16%的出租率也远超行业平均水平，守住了基础现金流的底盘。
第二维，是续约留存能力，该指标彰显了项目锁定长期稳定客群的能力。目前，行业的加权续约率为56.32%，青年公寓产品的续约表现最优能达到62.74%。
“我们正通过完善社区配套和分层客户服务，以及会员激励体系来提升租户的居住归属感。”上海城投置业经营管理有限公司副总经理（主持工作） 梁琛介绍称，“希望能够拉长租约周期，大幅降低拓客、空置带来的经营损耗，平滑收入波动。”
第三维，是GOP经营利润，该指标将检验项目成本管控的效率。据测算，现阶段行业整体的GOP区间为65%至85%，而城投宽庭通过数字化管理优化人房比、精细化管控维修改造资本开支，将项目毛利率稳定维持在60%以上，形成了厚实的利润缓冲垫。
第四维，是非租金增值服务，这将拓宽REITs收入的韧性边界。就已上市的REITs项目来看，行业非租金收入持续提升为大势所趋，社区零售、共享空间、生活配套、品牌合作等多元场景，能够打破单一租金收入的依赖。
记者了解到，城投宽庭依托大型租赁社区规模优势，已落地了社区商业、停车、社群活动等诸多增值服务，丰富了收入结构，进一步提升了项目的现金流抗周期能力。
显然，四维运营并非独立指标，能够形成完整的闭环逻辑。
摒弃粗放“以价换量” 原始权益人锚定三维解题路径
回顾过去的行业扩张阶段，不少运营主体往往依靠降价出租、粗放拿房换取规模，而“以价换量”的模式在短期提升出租率的同时，会持续压缩利润空间、削弱现金流质量，在REITs资本化、存量竞争加剧的下半场，前述操作完全难以为继。
毋庸置疑，面对行业转型压力，持有存量资产的原始权益人需从资产、运营、资本三大维度系统破局，构建可持续发展模式。
首先，应于资产端优化存量结构，精准盘活城市低效物业。“依托城市更新、保障性住房政策红利，原始权益人可重点盘活老厂房、闲置商办、存量公房，聚焦轨交沿线、产业就业聚集区，布局租赁式社区与青年公寓，匹配新市民、青年人才核心租住需求。”赵然建议，“同时，放弃盲目新增分散小户型，优先打造大社区、全配套 综合 租赁产品，形成规模客群基础，从源头降低空置风险。”
其二，聚焦运营端，建议落地标准化四维管理体系，打造可复制的运营模型。具体到实操层面，建议搭建数字化运营中台，优化人房配比，平衡服务品质与人效；建立分层租户经营体系，通过户型迭代、社群运营、会员权益提升续约率；系统化布局社区增值服务，提升非租金收入占比；建立全周期资本开支管控机制，平衡物业维护投入与长期资产保值，稳定GOP利润水平，打造能够持续输出稳定现金流的标准化运营模板，为REITs发行、扩募提供核心支撑。
再者，应于资本端打通全循环金融链条，实现资产的滚动发展。例如，可主动对接租赁住房REITs、保障性安居工程补助、低息再贷款等 多元金融 工具，将成熟运营的存量资产证券化，回收资金用于存量物业改造、新项目筹集；以高收缴率、稳定分派率打造资本市场认可的优质标的，持续借助扩募实现资产规模良性扩容；依托REITs 信息披露标准化要求，完善现金流审计、经营数据披露体系，提升资产透明度，持续降低融资成本，打造“盘活存量-精细运营-证券化退出-再投资扩供给”的长效资本闭环。
总之，行至住房租赁行业的下半场，政策、市场、资本三方逻辑已高度统一——即民生层面要实现从“有房住”到“住得好”，城市层面要盘活存量完善住房保障体系，资本层面要依托稳定运营兑现资产长期价值。
以上海城投宽庭为代表的标杆项目证明，唯有跳出规模竞赛，深耕四维运营核心能力，搭建资产、运营、资本协同发展体系，原始权益人才能摆脱低价内卷的粗放竞争，在存量时代真正实现租住民生、城市发展、资产增值三方价值统一。
（文章来源：新华财经）