【财经分析】走向“立得住”公募REITs有了长期价值度量衡
【财经分析】走向“立得住” 公募REITs有了长期价值度量衡
2026年10月29日 14:56
新华财经北京10月29日电 我国公募REITs市场已进入常态化发行阶段。近日，“中国公募REITs-ESG评价标准”（以下简称“评价标准”）在2026 金融街 论坛年会上正式发布。这是面向上市公募REITs率先推出的ESG评价标准，旨在建立一套公开透明、可比较可量化的公募REITs长期价值“度量衡”。
有利于全面判别公募REITs长期风险、质量和价值
公募REITs一头连接底层项目资产、一头连接公开资本市场，是通过资本市场促进固定资产有效投资的好抓手。开展公募REITs的ESG评价，可以在财务指标之外，增加环境（E）、社会责任（S）、内部治理（G）等衡量维度，更加全面准确地判别项目长期风险、资产质量和价值。
清华大学五道口金融学院研究员、金融发展与监管科技研究中心主任张健华认为，自2021年6月首批公募REITs上市以来，我国公募REITs市场已进入常态化发行阶段，正从“发得出”迈向“立得住”，迫切需要一套公开透明、可比可靠的长期价值“度量衡”。
“当前我国已有部分公募REITs自发地发布了ESG报告，但披露内容、指标口径和规范程度并不一致。我们希望在总结国内外实践基础上，形成一套能够适用于项目层面、体现公募REITs特点并具有行业可比性的评价体系。”中国 国际工程 咨询有限公司资本业务创新咨询中心主任徐成彬说。
开展公募REITs-ESG评价，有助于更好地调动公募REITs市场各参与方积极性，形成多方共赢的长效机制。
“例如，对于产业园区和商业不动产来说，极端天气会对资产价值和运营收入造成双重影响，因此对气候的应对能力不仅体现了建造阶段的设计前瞻水平，也体现了底层资产运营阶段的管理水平。” 招商蛇口 证券事务代表朱瑜认为，对于公募REITs的原始权益人来说，开展ESG评价并获得良好的ESG表现，有助于提升资产长期价值，并为后续扩募和盘活存量资产创造条件。
对于投资人来说，ESG评价结果能提供长期价值重要信息。
“许多机构投资者在进行REITs投资决策时已经将ESG因素纳入内部评价体系，说明市场对ESG信息有很强的需求。”国寿投资不动产投资事业部高级投资副总裁邢少杰说。
中国国新 资产管理 有限公司总会计师任明认为，评价标准如果能够识别出具备长期价值的项目，就可以为投资人长期持有公募REITs提供更加明确的依据。
对于基金管理人来说，公募REITs项目的社会效益也需要被度量和加强。“一些基础设施项目有很大的社会价值，但很难被财务指标量化。例如 农产品 批发市场既承担区域 农产品 流通功能，也有价格形成、民生保供的功能，并能带动地方消费和文旅产业发展。这类价值也需要被对比并增强。”易方达基金REITs投资部负责人金标说。
清华大学投融资政策研究中心主任杨永恒认为，开展公募REITs-ESG评价，是为了形成多方共赢的长效机制。“希望通过评价引导运营改善，以运营改善促进价值发现，以价值发现提升资本配置效率，最终形成各参与方共同受益的良性循环。”
穿透至REITs底层资产利用大模型开展评价
评价标准由清华大学投融资政策研究中心、清华大学国家金融研究院与中咨公司资本业务创新咨询中心联合研发。
杨永恒介绍，评价标准突出三个基本定位。第一是“中国化”，坚持“国际兼容、中国实质”，借鉴国际ESG理念和方法，反映中国公募REITs项目的实际特点；第二是“项目化”，评价对象从企业主体穿透至REITs底层资产，关注具体项目的实际表现；第三是“REITs化”，结合多主体参与的治理结构，重点关注权责配置、利益制衡、信息披露和投资者权益保障。
徐成彬介绍，研究团队已经搭建了基于大语言模型的REITs-ESG评价信息平台，对公开披露信息开展结构化数据挖掘和可获得性验证。目前，数据库已覆盖92只公募REITs，收录9890份相关材料，全文约102万页。
评价标准按照“评价维度—通用指标—核心指标—行业表征指标”四层次架构展开。以环境、社会、内部治理为基本框架，下设9项通用指标。
“其中，环境维度包括资源效率、环境保护和气候应对，社会维度包括就业创造、社区服务和社会发展，治理维度包括治理结构、利益制衡和权益保障。”徐成彬说，评价体系已覆盖产业园区、收费公路、消费基础设施、商业不动产、仓储 物流 、 租赁 住房、能源、生态 环保 、 数据中心 、供热、水利等行业领域，形成可量化、可比较、可验证的评价标尺。
2026年2月，中咨公司与清华大学签署战略合作协议。中国公募REITs-ESG评价标准研究，正是落实双方战略合作协议的具体举措。
需要在落地应用中迭代完善
关于下一步评价标准如何完善，华夏基金REITs业务部高级副总裁岳洋建议，不同于国际ESG评价体系环境权重普遍较高的情况，我国公募REITs的公共服务和治理特征更为突出，因此社会和治理维度可以更加充分地体现。
“治理是公募REITs下一阶段最值得研究的领域之一。在现有治理框架下，如何进一步明确运营管理机构责任、形成有效激励和追责机制，是评价标准尤其是治理维度需要重点关注的问题。”张健华说。
评价标准的落地应用也是关键的一环。泰康资产股权投资中心执行总监张钰才建议，新发项目在募集阶段就选聘专业机构按照评价标准进行评价并公布结果，在不断的落地应用中对评价标准进行完善。
安永合伙人、大中华区ESG可持续发展主管李菁建议，在统一框架下预留特色指标和新增资产类型的“接口”，以增强评价标准的可扩展性。
杨永恒表示，评价标准的发布，是我国探索投资项目层面ESG评价的一项重要实践。随着评价标准持续迭代和市场应用不断深化，这套“尺子”有望进一步发挥长期价值识别和资本配置“导航仪”的作用。通过ESG评价、资产运营和资本配置之间的良性互动，公募REITs有望进一步从关注发行和短期收益，走向高质量发展。
（文章来源：新华财经）