险资积极融入房地产发展新模式
险资积极融入房地产发展新模式
2026年09月16日 23:52
近日，五部门围绕 房地产 销售、信贷及资本市场推出一揽子改革举措，加快构建 房地产 发展新模式。不同于以往偏重稳定融资端，本轮政策更加突出“以项目为中心”、盘活存量资产与完善多层次融资工具，为险资等长期资金拓展了参与保障性 租赁 住房、城市更新及商业不动产的空间。
新政落地后，保险机构动作不断。从支持保障性 租赁 住房、参与 租赁 住房REITs（不动产投资 信托 基金）战略配售，到聚焦存量资产盘活，险资正发挥长期资金优势，主动对接 房地产 发展新模式。
这并非险资投资逻辑的突然转向，而是其配置战略演进的自然延伸。伴随房地产行业转型，险资不动产投资已从依赖房企主体信用，转向看重底层资产质量、运营能力与稳定现金流；工具也由传统的债权和直接持有，向REITs、私募基金等多种形式延伸。新政进一步完善融资与退出机制，有望推动险资在盘活存量、稳定运营和畅通循环中发挥更大作用。
险企表态与投资并进
8月28日出台的一揽子政策，进一步明确了金融支持房地产发展新模式的路径。
新政发布后，保险机构积极表态，且相关实践陆续落地。9月10日， 中国人寿 表示，将以长期资本的耐心陪伴和 专业服务 持续支持城市更新和民生改善。
同时，保险机构在近期召开的中期业绩会上明确表示了对实物资产与存量资产的偏重。8月31日， 中国人保 副总裁才智伟在该集团中期业绩发布会上表示，下一步将继续坚持“做稳债权、做强股权、做优实物资产”的既定策略，并明确提出关注存量资产盘活带来的投资机会。 中国人保 半年报显示，该公司旗下的人保资本保险 资产管理 有限公司在实物资产投资方面重点关注能源基础设施、消费基础设施、 公用事业 、长租公寓等领域。
资金端的实际落地动作，更直观地体现了险资的态度。9月11日披露的 国泰海通 中国建筑 租赁住房REIT战略配售名单中， 中国太平 洋保险（集团）股份有限公司、 中国太平 洋人寿保险股份有限公司、瑞众人寿保险有限责任公司、工银安盛人寿保险有限公司等保险机构现身。
险资转型与新政同向共振
险资能够快速响应本轮房地产新政，是近年来其不动产投资逻辑持续迭代升级的结果。
传统模式下，险资参与房地产的重要方式之一，是通过购买房企债券、不动产债权投资计划、 信托 计划、资管计划等提供债权资金，或通过股权投资以及直接持有写字楼、商业物业等方式参与房地产投资。部分传统债权投资更看重融资主体的信用和开发销售回款能力。
近年来，随着房地产市场由增量开发主导逐步转向增量提质和存量运营并重，险资新增投资更加关注底层资产本身，强调“投资产、看现金流、重运营”。保障性租赁住房、长租公寓、产业园、 物流 地产、商业物业、养老社区及城市更新项目等持有型资产，成为险资关注和布局的重要方向，且投资方式更加多元。
中国平安 的布局便体现了上述转型逻辑。截至2026年6月末，其保险资金投资组合中不动产投资余额为2052.54亿元，占总投资资产的3.1%。其中，直接投资及以项目公司股权形式投资的持有型物业等物权投资占比达84.7%，主要投向商业办公、 物流 地产、产业园、长租公寓等收租型物业。
上海自贸 区基金Pre-REITs业务及不动产投资负责人徐立思对《证券日报》记者表示，在房地产发展新模式构建过程中，险资不动产投资正经历结构性转型，从过去相对单一的“重物权、重拿楼、重规模”，向物权直投、股权投资、标准化证券化工具多元并举转变。
这种转变首先体现为传统重资产投资的边际收缩。高和资本相关研究认为，直接持有模式对险资投后管理能力要求较高且资产流动性偏弱，近年来新增配置的占比有所下降。同时，传统开发类债权投资也在持续调整。“险资持续压降传统房企开发类债权融资，更多转向保租房、产业园、城市更新及配套基础设施等政策支持领域，债权计划整体呈现缩减趋势。”徐立思表示。
资产选择的变化，同步带动了投资工具的重构。公募REITs、不动产私募基金等工具的重要性显著上升。新华 资产管理 股份有限公司总裁陈一江在 新华保险 2026年中期业绩发布会上表示，公司持续发挥长期资本在另类投资市场的赋能作用，上半年领投 京东 高和现代化基础设施持有型不动产资产支持专项计划、 中信证券 -华润商业资产持有型不动产资产支持专项计划等机构间REITs，以长期资本、战略资本盘活存量资产，同时储备长期收益稳定的优质标的。国寿投资保险 资产管理 有限公司不动产投资事业部相关负责人也表示，公募REITs具备高比例分红和相对稳定的现金流预期，契合了长期资金对稳定回报的需求。
此外，不动产私募基金已成为重要的增量工具。今年以来，险资机构通过专项不动产基金参与了北京、无锡、武汉三地荟聚购物中心项目；友邦人寿、大家人寿、中宏人寿等险企则通过私募股权基金参与北京 中关村 鼎好DH3大厦投资。相较于单家险企直接“买楼”，该模式更多采取多家险资作为LP（有限合伙人）、专业机构负责投资运营管理的协作机制。
仲量联行 中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜对《证券日报》记者表示，在行业格局重塑下，“长期资本+专业运营”的协同生态正在形成。险资聚焦于稳定租金与长期收益，专业运营机构则精耕品牌运营、资产管理与业态优化，二者的专业分工与合作有助于提升不动产资产的持续经营能力与价值。
无论是减少传统开发类债权、增加持有型资产配置，还是借助REITs、私募基金等工具盘活存量资产，都折射出险资不动产投资模式的加速转变。这种转型，与本轮新政方向高度呼应，为险资融入房地产发展新模式奠定了坚实基础。
新政拓宽险资参与空间
险资不动产投资的主动转型，为融入房地产发展新模式筑牢了内生基础。而本轮房地产新政的出台，则从制度层面补齐短板、打通堵点，进一步拓展了险资参与不动产市场的深度与广度，为长期资金盘活存量资产、畅通“投融管退”循环提供了清晰的制度支撑。
中国证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》明确提出，“鼓励发行 商业地产 抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产资产支持证券（ABS）。支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资 信托 基金（REITs）或作为REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展”。这些安排不仅拓宽了险资的参与路径，更为长期持有型不动产构建了更加顺畅的融资与退出通道。
徐立思表示：“新政系统性拓宽了险资参与房地产投资的空间，尤其在存量资产盘活领域，精准匹配了险资长期资金、偏好稳健现金流、注重安全边际的核心诉求，推动险资地产投资从阶段性布局转向常态化、规范化配置。”在他看来，证券化工具的完善有助于打通存量资产的盘活与退出环节，破解传统不动产资产流动性偏弱、持有周期较长的问题，为险资配置成熟存量资产提供了清晰的退出路径。
同时，低利率的背景也放大了优质不动产的配置价值。对外经济贸易大学创新与风险管理研究中心副主任龙格对《证券日报》记者表示，在低利率环境下，具备长期稳定现金流和抗通胀属性的优质商业不动产，与险资、 养老金 等长期资金的需求高度匹配，有望成为长期资金的重要配置方向之一。
除了拓宽渠道与匹配收益外，引入长期资金的更深远意义在于赋能项目全生命周期。受访人士认为，这种赋能效应主要体现在两个维度：其一，长期资金进入保障性租赁住房、商业物业、产业园、城市更新等领域，有助于优化项目资本结构、稳定运营现金流，摆脱对高杠杆、高周转模式的依赖；其二，通过REITs、ABS、私募基金等工具连接资产持有、运营与退出，能够推动沉淀在存量物业中的资金高效循环，为后续的资产改造、运营与再投资释放空间。
徐茜茜认为，在房地产“投融管退”全周期中，未来险资还可进一步发挥金融“压舱石”作用，承接行业由开发建设向成熟运营过渡过程中的优质资产，填补前端开发资金退出与后端证券化落地之间的持有期资金缺口。长期资金持续注入，有助于稳定项目运营节奏、提升资产运营质量，为其后续借助REITs等工具实现资产证券化退出筑牢基础，畅通不动产行业资本循环链路。
险资投资的内生转型以及房地产新政的外部赋能有望持续共振。未来，险资机构会将更多资金引向有持续运营能力、有稳定现金流的优质项目，在拓展自身长期资产配置空间的同时，也为盘活存量资产、畅通资本循环以及推动房地产市场平稳健康发展提供持久的金融支撑。
（文章来源：证券日报）