先网签新房后过户旧房6万元退税款没了，要享房屋买卖政策优惠别踩错时间点

先网签新房后过户旧房6万元退税款没了，要享房屋买卖政策优惠别踩错时间点 | 经济周刊·理财

2026年10月22日 23:49

　　最近成功卖掉旧房还买了新房的周先生很郁闷，卖房后本可以申请退还6万多元的个人所得税，却因为在买卖过程中操作顺序的问题与这笔钱擦肩而过。当前，为降低置业成本，从中央到地方推出了一系列利好政策，尤其是针对“卖旧买新”的换房群体，个人所得税退税、专项补贴、公积金贷款额度提升、房贷贴息等，实打实降低了换房成本。但需要注意的是，这些优惠政策都有需要遵循的条件和时间节点，稍有不慎就可能错失。

　　 买卖顺序不对 6万元退税打了水漂

　　一直有置换新房计划的周先生，在挂出旧房的同时也在市场寻找新房，前不久手中旧房终于找到买家，在双方达成了买卖意向不到两周的时间里，周先生看中的新房迎来开盘，开盘折扣比较吸引，他就快速做出了购买决定，并完成了新房的网签，随后在进行老房子的过户时被告知，他其实可以享受“卖旧买新”的退税，不过要等老房子完成过户后再签新房子的买卖合同才行。就两周左右的时间差，他就损失了6万元的退税款。周先生赶紧和新房的开发商沟通，希望可以先撤销再重新网签，但遭到了开发商拒绝。如果申请撤销网签，属于违约，不但可能面临远高于退税金额的违约金损失，而且还会丧失“卖旧买新”专项补贴的资格。根据广州市住房和城乡建设局对商品住房“卖旧买新”专项补贴问答，撤销网签又就同一套房源重新签约或变更原购房合同的，不享受专项补贴。

　　2026年1月，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　要享受退税优惠，关键点在于“先卖后买”的时间顺序——必须先完成旧房出售并缴纳个人所得税，然后在1年内重新购房，才能申请退税。如果反过来先买新房再卖旧房，就不符合退税条件。

　　退税金额的计算也有明确规则：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按比例退还。

　　享受退税还需同时满足两个条件：出售和重新购买的住房应在同一城市范围内；出售自有住房的纳税人应为新购住房产权人或产权人之一。

　　 “卖旧买新”还有补贴可领时间节点在年底

　　除了退税之外，广州“卖旧买新”还有一笔专项补贴可领。

　　与退税政策严格限定“先卖后买”不同，广州在2026年4月出台的“穗八条”中推出的“卖旧买新”专项补贴，在时间安排上更加灵活。

　　根据广州市住建局发布的政策通知，申领专项补贴须同时满足三个条件：一是自2026年4月30日至2026年12月31日在本市购买新建商品住宅并完成合同网签；二是在新房网签当日的前后1年内完成个人名下本市二手住宅的转移登记；三是个人购买新建商品住宅申请了按揭贷款并完成抵押登记。

　　补贴标准则是贷款总额不超过300万元的，按贷款总额的1%给予补贴；贷款总额达到或超过300万元的，按每套3万元的最高限额给予补贴。补贴总金额为2亿元，用完即止。

　　补贴范围仅限新建商品住宅。购买二手房、商业办公类物业，或者在本市行政区域外买卖房屋，均不纳入补贴范围。2026年4月30日前已完成新房网签的，或撤销网签后就同一套房源重新签约的，也不享受补贴。

　　在操作上需要特别留意的是，新房网签时间以“广州市商品房网签”小程序记录的“生成正式合同”时间为准；出售二手住宅的时间以转移登记核准登记当日为准。

　　由于补贴资金需代扣缴20%个人所得税。到手的金额会比政策规定的补贴金额略少。而且补贴名额有限，需申请后摇号。补贴每季度发放一次，自2026年6月至2027年12月共发放7批次，前六批次每批次发放1000个名额。申请人数超过名额时通过摇号确定，未摇中者自动进入下一批次参与申领。

　　 合理规划交易顺序和时间安排

　　其实，周先生的经历并非个例。天河区业主吴小姐在置换房产时，原本计划“先卖后买”，却因二手房买家资金出现问题推迟了一个月交易，导致她先完成了新房网签、后完成旧房出售，最终同样损失了卖房款1%的退税。

　　当前广州购房者可以享受的优惠远不止退税和补贴，近期 房地产 相关政策频发，面对多重利好，如何确保不错过任何一项优惠？天河区一在售项目的营销负责人对记者表示，其实资深置业顾问在和客户沟通时，都会告知相关的政策利好，例如如何享受退税、补贴等。但这并不是强制要求的，还是建议买家自己多了解相关政策的适用范围和时间节点。

　　在做置换决策前，务必先厘清各项政策的条件差异，合理规划交易顺序和时间安排，才能真正把该拿的优惠都拿到手。

　　首先，置换顺序要认清。

　　如果希望同时享受个税退税和“卖旧买新”补贴，退税政策要求“先卖后买”，而补贴政策“先卖后买”或“先买后卖”均可。因此，优先安排“先卖后买”是兼顾两项优惠的最优路径。

　　其次，时间节点要盯紧。

　　个税退税要求旧房出售后1年内完成新房购买；补贴要求新房网签在2026年4月30日至12月31日之间，且二手房交易在新房网签前后1年内完成。建议在做置换规划时列出清晰的时间表，为交易流程中的不确定性预留缓冲期。

　　第三，交易节奏要留余地。

　　吴小姐的教训表明，二手房买家推迟网签一个月，就可能彻底改变退税资格。建议在二手房买卖合同中明确约定网签和过户的时间节点，并预留足够的弹性空间。同时，在新房认购和网签环节，与开发商充分沟通置换进度，避免因时间紧迫被迫调整交易顺序。

　　此外，申请材料要提前备齐。

　　办理个税退税需向主管税务机关提供售房、购房合同等材料，填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》。申领专项补贴则需通过市住建局官网“卖旧买新”专区进行线上申请，提交身份信息、 银行 账号、房产证号、网签合同号、抵押登记信息等。建议交易完成后及时整理归档所有合同和凭证。

（文章来源：广州日报）

主题：基金