将“解答题”拆成“填空题”现房销售改革有章可循
将“解答题”拆成“填空题” 现房销售改革有章可循
张达
“8·28”地产新政出台近两个月，北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、宁波、十堰、苏州共10个城市先后出台实施细则，继一二线城市之后，三四线城市也有了样本可循。
接受证券时报记者采访的专家认为，先行城市将如何落实现房销售改革这道“解答题”拆解为一系列“填空题”，底线全国统一、答案因地制宜，一个较为完整的改革落实框架已初步成形，也为后续城市提供了有参考价值的答案。
十城同题共答
随着10月24日苏州细则出台，全国一线（北京、上海、广州、深圳）、二线（杭州、天津、武汉、宁波、苏州）、三四线城市（十堰）共有10个城市“8·28”地产新政细则落地。
清华大学 房地产 研究中心主任吴璟接受记者采访时表示，10个城市的细则体现了“底线全国统一、细则因城施策”的共同思路，即在提高预售门槛、加强资金监管、有序推进现房销售的大方向上保持一致，同时根据本地实际细化过渡安排和配套措施。比如，现房销售定金比例，北京一般不超过总房价款的1%，上海、深圳、苏州一般不超过3%，其他6个城市则设为不超过5%，体现了统一制度框架下的地方差异。尤其值得肯定的是，各地都重视“新老划断”，对按照原有规则安排开发、融资和销售的在途项目设置过渡机制，让改革方向明确、实施过程平稳。
“先行城市一个很大的贡献，是把如何落实现房销售改革这道‘解答题’拆解成了一系列‘填空题’，哪些环节需要细化、哪些节点需要明确、哪些配套需要跟上，已经形成了比较完整的框架，也提供了很有参考价值的答案。”吴谨说。
国务院发展研究中心市场经济研究所研究员王瑞民对证券时报记者表示，10个城市“四梁八柱”高度一致，体现了在住房发展新阶段更好地保护购房人权益的政策导向。新老划断、设置过渡期是一种渐进式改革的智慧，确保新旧模式的平稳接力；定金能起到市场信号作用，平滑现房销售面临的不确定性，还为 银行 开发贷发放提供了必要的依据；土地款分期缴纳能为房企减负。
各地因城施策
在新老划断的项目分类上，十堰的划分较为细化，将8月28日（含）前的项目划分为存量、续建、在途、历史遗留四档，其中，续建项目指部分取得建设工程规划许可证（以下简称“工规证”）、尚未办理预售许可证（以下简称“预售证”）的项目，要求各县（市、区）政府在确保按时建成交付、加强预售资金监管的前提下，预售管理、资金监管、审批验收等政策继续按原规定执行。
中指研究院指出，北京、上海、广州、武汉等城市均明确，8月28日（含）前已取得（含部分取得）工规证的项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行，并未设前置条件。十堰单列“续建项目”并加设了“政府确保交付”“加强资金监管”两道门槛。
对于新老划断，住建部门和金融部门是两个口径。浙江工业大学中国住房和 房地产 研究院院长虞晓芬对证券时报记者表示，是否封顶才预售，看的是工规证，只有8月28日以前拿到工规证的，才能执行老预售政策；按揭贷款何时放，看的是预售证，8月28日以后拿预售证的，不管项目新老，都要竣工备案以后才放款。预售资金怎么监管，多个已出细则的城市对在途项目给了过渡期，所以有的项目是预售条件按老的、放款按新的，两套节点并着走。
土地价款的分期缴纳安排，也分成了两个版本。北京、杭州、宁波、十堰、苏州均明确余款可在出让合同签订后两年内缴清、不计利息；上海、广州、深圳、武汉、天津为“1+1”弹性安排，余款原则上一年内缴清，按程序决策后可再延长。
王瑞民表示，各地说法不尽一致，实际上都是两年，因为房子从拿地到盖好大概两年时间，各地只是默认选项略有差别。一次性两年内缴清的城市，相当于将两年设置为默认选项，到两年再付就行，不用再申请；其他地方“1+1”，实质差别不在年限，而是保留了一年后需要再走一道审批程序。
低线城市跟进
在现房销售的推进上，首个落地的三四线城市十堰，把要求又往前推了一步。
按照“8·28”地产新政，“优先选择现房销售”的适用对象是8月28日后新出让土地的商品住房项目。十堰则将这一要求前移，即8月28日前已取得土地、未取得工规证的在途项目，同样优先选择现房销售；继续申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，在各县（市、区）政府确保能够按时建成交付、加强预售资金监管的前提下，2027年底前可执行原有预售政策。对于8月28日后新出让土地的项目，十堰明确要求“严格落实现房销售备案、定金监管、交房即交证等全链条管控要求”，未再单列预售形象进度要求。
“三四线城市库存量相对大、去化速度慢、去化周期更长，不少预售项目都不得不进入现房销售，三四线城市优先选择现房也是主动适应当地市场供求关系。另外，三四线城市地价低，选择现房销售，对房企资金压力相对较小。”虞晓芬说。
总体来看，吴谨认为，后续城市可以借鉴先行城市框架，根据本地住房供需、企业融资条件和历史遗留项目情况填好自己的“答案”，特别是三四线城市，要将改革与控增量、去库存、优供给统筹起来，合理安排过渡节奏。关键是把土地价款分期缴纳、开发贷款与建设周期匹配、审批验收提效等配套措施协同落实，在坚持统一方向和底线的基础上，把改革推进得更稳更实。
（文章来源：证券时报）