超八成年内收跌，公募REITs跌出“黄金坑”？
超八成年内收跌，公募REITs跌出“黄金坑”？
2026年09月20日 20:11
【导读】超八成公募REITs年内收跌，最大跌幅超38%
今年以来，公募REITs二级市场遭遇持续调整。
数据显示，中证REITs全收益指数年内跌幅接近7%，若从2025年6月高点计算，最大回撤已超17%；超八成存量产品年内收跌，两成产品跌幅超20%，最大跌幅逾38%，产权类REITs成为“重灾区”。
在受访基金经理看来，公募REITs持续调整是多重因素共振的结果，供给端压力与需求端资金面失衡或为主因。当前市场或许已具备左侧配置的特征。
多重因素共振
公募REITs二级市场持续调整
据Wind统计，截至目前，中证REITs全收益指数年内跌幅接近7%，超八成存量产品年内收跌。8月中旬，该指数一度跌破930点，创出年内新低，若从2025年6月高点计算，最大回撤已超17%。
招商基金基础设施投资管理总部资深副总监万亿表示，本轮市场调整是多因素共振的结果，主要原因或为供给端压力与需求端资金面短期失衡。
一方面，供给端集中放量。目前挂网待发行首发项目预计规模近千亿元，叠加存量产品限售份额陆续解禁，市场面临的供给压力较大。另一方面，需求端增量资金有限。公募基金除少数FOF和指数基金外，暂未全面投资REITs，保险暂不能投资商业不动产REITs，年金、社保等长期资金也暂未参与REITs市场投资，市场仍以存量资金博弈为主。此外，REITs发行估值起点偏高、资金分流、基本面暂无整体趋势性向好等因素，也共同影响了市场走势。
某大中型基金公司REITs基金经理也表示，本轮调整是资金面、宏观面、基本面等多重因素共振的结果，资金面的供需失衡与宏观面的资金分流是引发和放大本轮调整的核心驱动，而部分底层资产基本面分化是导致板块内部分化、加剧市场情绪波动的底层原因。
“具体而言，伴随今年以来REITs进入常态化发行，一级供给高速扩容，但二级市场缺乏足够的长期承接资金。”
上述REITs基金经理分析，宏观层面，权益市场风险偏好回升，部分资金转向科技股等弹性更高的方向，叠加市场利率预期反复，导致部分配置红利类资产的资金流出，削弱了REITs“类固收”资产的短期吸引力。基本面层面，基金二季报确认了产业园、仓储 物流 板块等顺周期资产业绩下行，主要因其面临租金和出租率下行压力，个别项目现金流不及预期，这也拖累了相关板块的估值，导致其年内普遍承压。
产权类REITs领跌
年内最大跌幅超38%
另据统计，截至9月18日，全市场仅有13只公募REITs年内涨幅为正，数量占比不足15%，其中仅5只年内涨幅超过5%，华夏 中国交建 REIT、招商 高速公路 REIT以14.76%、13.25%的涨幅领跑。而在八成以上年内涨幅为负的公募REITs中，18只跌幅超20%，6只超过30%，最大跌幅超38%，其中产权类资产占据绝大比例。
产权类（如产业园/仓储）跌幅何以明显大于特许经营权类（如高速/能源），且后者分派率更高？
北方一位REITs基金经理认为，产权类资产的收益主要依赖租金，其价值与宏观经济景气度、区域产业导入、出租率及租金水平高度相关。产业扩张放缓背景下，写字楼、产业园等新增供给量大，出现出租率下行、续租租金下调、免租期增加等现象，部分项目可供分配金额不及募集时预测，基本面预期下修或直接压制估值。特许经营权类资产的收益，主要依赖合同约定的收费权（通行费、发电收入），受宏观经济波动的影响相对较小，现金流可预测性高，抗周期能力较强，因此价格相对抗跌。
万亿分析，第一，经营权类项目属于消耗型资产，到期后残值接近于0，可供分派中包含更大的投资本金返还，经营权类项目如果扣除本金摊还部分，真实收益率与产权类差距显著缩小；第二，产权型项目大多属于顺周期板块，与经济景气度高度相关，相比之下，经营权项目受宏观经济波动影响相对间接，经营韧性更强；第三，估值起点不同，产权型项目目前整体P/NAV显著高于经营权类，原因主要是产权型项目的成长性普遍更高，因此分派率的起点往往更低，溢价幅度更大，当市场整体下行时，高溢价板块的压缩空间更大。
估值回落至历史低位
左侧配置特征显现
基金经理普遍认为，当前REITs市场或许已具备左侧配置的特征。
“但我们也观察到，当前中国利率水平逐步下行， 红利股 有所表现，机构投资者‘资产荒’问题愈加凸显，REITs经过调整后估值合理，分派相对稳定，且与其他资产相关性较低，已经具备了较高的配置价值。”p>
万亿认为，当前REITs市场或处于“利空充分定价、利多正在积累”的阶段：中证REITs全收益指数从2025年6月高点到本轮调整低点，回撤超17%，P/NAV整体回落至接近1.0甚至以下，估值处于历史低位区间，且首批指数基金建仓（带来超10亿元增量资金）、原始权益人密集增持、政策积极引导保险资金和社保基金等中长期资金入市等正向因素正在积累，但趋势性反转仍需等待催化剂落地，包括三季度基本面筑底信号验证、增量资金实质性入场以及供需关系边际改善。在底层资产选择上，可关注现金流稳定、与经济周期弱相关、机构资金配置偏好的行业类别，以及估值回调充分、隐含资本化率回落、经营韧性较优或等待拐点的行业或项目，此外，部分有风险缓释措施的项目也可保持关注。
上述北方REITs基金经理认为，当前或已进入“估值底部+增量资金共振”的合理配置窗口期，但属于结构性机会而非普涨行情，需要精选底层资产。建议沿“强基本面+低估值”主线精选标的，分散布局。保租房等抗周期、基本面稳健的资产或可重点关注，其现金流确定性强，相对更适宜作为底仓配置。
投资者需修正认知
REITs是多资产配置中的“增强器”
基金经理也提醒投资者，对于公募REITs的认知框架需要不断修正。
万亿表示，过去市场将REITs简单等同于“高息债替代品”，但近一段时间REITs的二级市场走势特征表明，REITs的波动率（年化约9%～10%）显著高于纯债，介于股债之间，且与股债的相关性均较低，它本质上是一种独立的大类资产，而非单纯的“固收+”或“高股息”品种。
对个人投资者来说，首先要树立REITs是独立权益型资产类别的投资理念，要对底层资产有足够了解，同时应树立其作为多资产配置中的“增强器”而非单一持仓的理念，无论选择更具有成长性的资产类别，还是选择现金流确定性较高的品种，都应根据自身的风险偏好、负债端成本和久期，合理安排建仓节奏，做好仓位控制，以获取长期回报为目标进行配置。
在上述中大型基金公司REITs基金经理看来，早期市场把REITs简单等同于“固收+”红利资产工具，是特定阶段的产物：试点标的少、供给稀缺，叠加底层资产均经过严格筛选，价格波动有限，强制高分红的特征被放大，股性被掩盖。但随着市场发展和REITs常态化发行，认知框架也需要修正，不能将其完全等同于“保本”的固收资产，也不能简单将其等同于“高股息股票”。
该基金经理提醒，要明确REITs并非纯固收，其价格受底层资产运营情况（如出租率、租金下降）、宏观经济、利率变化影响极大，波动率介于股债之间。部分资产（如产业园、仓储 物流 ）波动较大，分红并非固定不变，存在“分红不及预期”和“资本利得回撤”的风险。个人投资者需要根据自身的风险承受能力、投资期限和资金性质进行分层配置。
（文章来源：中国基金报）