写字楼开发商代收专项维修资金，合法吗？
写字楼开发商代收专项维修资金，合法吗？|有事儿@新京报
2026年11月08日 17:2
“我们每个人都缴纳了专项维修资金，但是开发商不应该收。”近日，市民王女士向 有事儿@新京报 讲述，自己于2016年购买了大兴区西红门嘉悦广场写字楼内的两套房，购买时，开发商提前写好的合同条款里约定了“买受人委托出卖人代交专项维修资金”。王女士和其他业主以每平方米200元的价格向开发商一次性缴纳了这笔费用。后来，王女士得知北京市住房和城乡建设委员会在2021年印发了《关于禁止房地产开发企业违规收取契税和住宅专项维修资金有关问题的通知》。
这份关于“住宅”的发文能否延伸适用于写字楼？若无明确文件规定，开发商是否有权向业主收取专项维修资金？开发商代收的非住宅专项维修资金，到底合不合法？
■讲述
开发商将缴纳专项维修资金写入购房合同
新京报记者近日来到大兴区西红门嘉悦广场，开门营业的底商数量并不多，几座写字楼整体较为冷清，随处可见“出租、出售”的海报，根据张贴广告的信息，出租出售的主体既有物业，也有房东和开发商。而据新京报2014年的报道，综合体CDD创意港·嘉悦广场曾是大兴区写字楼热销项目。
2026年11月，西红门嘉悦广场随处可见出售、招租信息。新京报记者 包栩 摄 多名业主反映，嘉悦广场是在2014年前后交房，开发商提供的购房合同中有一项关于“专项维修资金”的说明，具体条款为“买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起730日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。”
商品房现房买卖合同中关于“专项维修资金”相关条款。受访者供图 王女士称，业主们得知2021年北京市曾经发文，在新建商品房交易过程中，房地产开发企业不得代收、代缴应由购房人缴纳的住宅专项维修资金。此外，有一名业主经过多次协商，于2022年成功从开发商处要回了维修资金，这也成为王女士和其他业主坚定认为开发商不应收取这笔资金的重要原因之一。
业主王女士表示，缴纳专项维修资金之后，开发商只给自己开具了收据，并未开具正规发票。记者了解到，有些业主收到的是机打收据，有些是手写收据。此后开发商也并未证明这笔资金的用途或去处。首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，由于专项维修资金不属于开发商经营收入，不开发票属于正常操作，但应当出具财政监制的维修资金专用票据，如果仅出具了普通收据，属于不合规行为。
业主缴纳专项维修资金相关收据。受访者供图 ■解读
写字楼专项维修资金属于民事约定，不是法定强制
记者查询北京市住房城乡建设委印发的《关于禁止房地产开发企业违规收取契税和住宅专项维修资金有关问题的通知》（京建发〔2021〕96号），通知规定：各区住房城乡建设主管部门应及时排查辖内已代收契税和住宅专项维修资金项目，已具备缴纳条件的，责令开发企业立即向有关部门缴纳；暂不具备缴纳条件的，应退回购房人或转存入属地政府指定的代收资金监管账户，待具备缴纳条件后及时通知购房人办理缴纳手续。
不过，这份文件针对的是“住宅”，能否延伸适用至嘉悦广场这类写字楼或商住楼？
记者拨打了北京住房公积金管理中心热线电话，客服人员回复称，按照规定，住宅专项维修资金确实是由住房公积金管理中心代管，目前未涉及写字楼的专项维修资金。
大兴区住房城乡建设物业科表示，关于纯商业楼，目前文件没有规定要收专项维修资金，嘉悦广场的专项维修资金，应当是开发商和业主的合同行为。
既然没有文件就写字楼的专项维修资金作出明确规定，那么，开发商能否要求业主缴纳这一资金？
“国家层面无强制法定缴纳义务，地方有相应规章的，按地方规章执行。”赵秀池表示，部分省市-有自己的规定，如《深圳市物业专项维修资金管理规定》中，把写字楼、商办楼一并纳入，强制归集；《宁波市物业专项维修资金管理办法》指出，非住宅小区物业管理区域的专项维修资金管理，参照本办法执行。
赵秀池提到，当地方无强制规章时，由全体业主自治约定，在业主公约、管理规约中协商是否设立专项维修资金，属于民事约定，不是法定强制。实践中，共用电梯、消防、幕墙等共用设施客观上同样需要维修资金，不少写字楼业主会自行设立专项维修基金。
■建议
出台“非住宅”专项维修资金管理办法，填补制度空白
天眼查网站信息显示，该写字楼开发商北京盛玺置业有限公司成立于2009年，是石榴集团成员，是一家以从事房地产业为主的企业。记者拨打了天眼查和企查查上显示的北京盛玺置业有限公司电话，接电话人员自称为该公司的第三方代账公司，可帮忙代为转述事由。截至发稿时，记者仍未接到北京盛玺置业回电。嘉悦广场户外广告上显示开发商直租的电话，也已显示是空号。
“购房合同中即使约定了收取专项维修资金，资金所有权仍然属于全体业主，开发商只是代收角色，不能直接作为开发商自有资金。”赵秀池提到，开发商代收代管专项维修资金，的确有资金被占用、混用甚至挪用的风险，业主可以拒绝向开发商缴纳，将款项直接缴入住建部门指定的专项维修资金专户或监管账户。如果合同已约定由开发商代收，在付款前最好要求开发商书面披露专户账号、监管银行和资金划转流程，并约定缴存期限及逾期违约责任。
业主向记者出示了一份2026年10月北京12345就该问题的反馈：大兴区住房城乡建设委已约谈开发商，但开发商不同意退款，区住房城乡建设委无强制要求退款权限。可通过司法途径解决或报警处理。
“从北京地区法院多起类似判决来看，纯办公写字楼购房合同里‘委托开发商代收代缴’的条款，在相关判决中曾被认定对双方有约束力。”北京市东卫律师事务所翟羽佳律师表示，在开发商长期未代缴、未建专项台账、资金去向不明且不具备继续代管正当性的北京部分法院生效判决中，法院支持了业主返还代收款项的诉求，可见“代管”不等于开发商可将代收款项滞留于自身账户。
翟羽佳提到，即使购房合同中约定“委托开发商代交专项维修资金”，并且有业主签字，也不排除对格式条款进行效力审查。若开发商确实未尽提示说明义务，或条款不合理加重业主责任，业主可主张该条款不成为合同内容，或者主张该格式条款无效。