楼市“金九银十”成色如何
楼市“金九银十”成色如何
2026年10月29日 06:01
近日，国家统计局发布2026年9月份70个大中城市房价指数及1月至9月全国 房地产开发 投资与销售数据。数据中透出多个积极信号：一线城市新房、二手房价格环比双双上涨，新房价格环比上涨城市增至17个，二手房环比上涨城市增至9个，上海成为本轮调整以来首个二手房价格同比转正的城市；全国新建商品房待售面积连续7个月同比下降，新建商品住宅简单均价在连续多月下跌后首次转正。
业内人士认为，今年的“金九银十”行情体现在成交端和价格端的同步改善。9月， 房地产 市场在政策红利与传统旺季效应叠加影响下修复面扩大，而随着各地商品住房销售制度改革细则落地和增量政策的接续出台，市场有望延续筑底态势。
趋稳因素集聚
今年前三季度， 房地产 市场在调整中不断积累趋稳因素。数据显示，9月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月持平；二线城市新房价格环比由降转平；三线城市环比下降0.2%，降幅未再扩大。70个大中城市中，新房价格环比上涨城市增至17个，比上月增加2个；二手住宅方面，一线城市环比上涨0.2%，涨幅扩大0.1个百分点，二手住宅环比上涨城市从3个增至9个。
上海易居 房地产 研究院副院长严跃进认为，三类城市的新房与二手房环比、同比共6个指标都在好转，二手房价格全方位改善，呈现出普遍性特征。
更具信号意义的变化发生在同比维度。9月，上海二手住宅价格同比上涨0.8%，成为本轮深度调整以来全国首个二手房价格同比转正的城市。严跃进表示，此前全国70个大中城市二手房价格同比连续下跌32个月，上海的率先转正值得关注。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则从新房维度给出另一个观察：1月至9月，全国新房住宅交易额与交易面积计算的简单房价累计同比上涨0.2%，这是累计值连续29个月下降后的首次反弹。其 驱动力 并非全局性涨价，而是“好房子”销售占比上升与库存拖累效应缓减的共同结果，市场正以优质供给驱动和牵引需求。
供给端的深度调整，为市场的转变提供了底层条件。1月至9月，全国 房地产开发 投资同比下降20.6%，新开工面积下降24.9%，竣工面积下降25.1%。这一方面反映出房地产市场的深度调整仍在继续。另一方面，供给持续缩量正是库存去化的前提。9月末，全国新建商品房待售面积同比下降1.5%，连续7个月同比下降。其中待售3年以下面积下降5.0%，出清速度更快。
李宇嘉分析，待售面积下降反映出前期源头上主动控制供地和开工，落实控增量、去库存。与此同时，这也有助于进一步优化供给结构，增加适销对路的好房子。
二手房库存收缩同样贡献积极因素。截至9月末，北京主要中介机构挂牌房源较年初下降12%，武汉二手住房挂牌量同比减少19%。挂牌量下降、成交保持活跃，表明重点城市存量房源的供求关系正持续改善。
严跃进表示，一个微妙但重要的行为转变是房东售房姿态明显更高，“砍价”空间仍在，但幅度明显收窄，认购与签约效率都在加快。这与一线城市二手房价连续7个月环比上涨、9月涨幅进一步扩大，形成了微观与宏观的相互印证。
假期市场升温
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，“银十”成交表现将是观察四季度市场的重要窗口。据冰山研究院监测，今年国庆假期前6天（10月1日至6日），25城二手房累计成交27720套，较2025年同期增长53%；其中一线城市4城成交5596套、同比增长52%，二线城市21城成交22124套、同比增长54%。 贝壳 平台的数据同样指向活跃，今年国庆假期，重点监测城市二手房日均成交套数同比增长超过45%，日均看房量较9月提升18个百分点，新增挂牌量同比增长13%，供需两端同步升温。
中指研究院重点监测的25城，国庆假期新建住宅日均成交较去年假期增长33.8%。一线城市的表现更具标志性：北京新建商品住房网签1008套，同比增长174.7%；上海一手住房成交327套，同比增长146%；深圳新建商品住宅预售认购套数同比增长78.5%；广州281个在售楼盘认购2277套，同比增加31.8%。二手房方面，北京网签套数同比增长28%，上海增长66%，深圳 贝壳 合作门店签约量同比增长63%。
李宇嘉认为，结合新房和二手房市场，无论单月还是1月至9月累计，市场同比降幅都已收窄到个位数，触底的态势显现。这意味着国庆假期成交的放量并非新房或二手房的孤立行情，而是二者联动，置换链条重新转动，带来系统性修复。
深圳 贝壳 研究院院长肖小平分析，前期支持房地产的政策红利正持续释放，不少购房者趁长假集中咨询、看房、签约，也为传统“银十”积蓄了能量。
政策落地见效
长假成交的热度，并非市场自发力量的单兵突进。9月，多项具有积极影响的政策密集落地，与前期的政策举措形成合力，为今年的“金九银十”筑牢了政策根基。
8月28日，住房城乡建设部等三部门印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，以项目公司制、主办 银行 制、现房销售制三项基础性制度重构开发、融资、销售规则。截至10月中旬，北京、上海、广州、深圳、武汉、天津等城市已相继发布地方细则，以8月28日为分界点对在途项目设置过渡期，新出让项目预售门槛提升至主体结构封顶，预售资金实行全额全过程监管，新出让土地优先现房销售。
58安居客研究院院长张波认为，这一轮核心城市新房率先企稳，现房销售制度落地是核心变量之一。从封顶预售、全额资金监管到竣工备案后放贷，本质是以制度性保障替代房企信用保障，直接修复了需求侧决策信心。国庆期间，多个项目以实体样板房、实景园林替代传统沙盘营销，标杆项目的到访率与转化率显著领先，正是这一制度逻辑在销售端的直接映射。
贴息政策带来最直接的需求端变量。9月29日，财政部、中国人民 银行 、金融监管总局联合发文，自10月1日起对符合条件的首套住房新发放商业性个人住房贷款给予年化1个百分点的财政贴息，最长5年，适用条件为建筑面积120平方米以下、总价150万元以下。六大国有 银行 9月30日集体公告，统一采取“免申即享”，每月收息时自动扣减贴息金额。
中信建投 研报测算，贴息后符合条件的购房者前5年实际商贷利率可从3.06%降至2.06%，二手房被纳入补贴范围，对“稳定低总价刚需住房价格、打通置换链条”具有直接作用。
将政策线索与市场数据结合，可以看到一个清晰的格局：贴息锚定总价150万元以下的刚需房源，针对二线、三线城市和一线外围区域；现房销售则以土地款分期、保函置换、过渡期安排等弹性工具，缓冲制度切换的短期冲击；而此前，全国多地住房公积金政策密集调整，从贷款额度、首付比例、提取范围、异地互认、覆盖群体、服务创新等方面发力，进一步释放住房消费潜力，为中等收入家庭提供杠杆空间。三者方向不同，但共同指向同一个目标——支持真实的居住需求从观望走向行动。
展望四季度，李宇嘉分析，10月既是传统“金九银十”的销售旺季，也是开发商和地方政府冲刺全年业绩的关键窗口，好房子项目继续增加、财政贴息对中低价位二手房交易的带动逐步显现，叠加对供给端的优化，外围房价将出现企稳，整体新房价格企稳的态势也将会显现。
严跃进认为，延续当前趋势，一线城市新房同比指标有望在四季度转正，但房价反弹将是温和的、结构性的，并非全面上涨，市场应从“价格总体保持平稳”的角度来理解这一轮修复。
（文章来源：经济日报）