80亿元造30亿元卖：“只有河南”换东家，建业悲情告别，资本抄底或谋资产证券化
80亿元造30亿元卖：“只有河南”换东家，建业悲情告别，资本抄底或谋资产证券化｜主题乐园资本论
2026年07月28日 10:14
麦子黄了又青。在“只有河南·戏剧幻城”的剧场里，一位老农把最后一捧 种子 交给后代，完成了农耕文明千年的传递。戏里的河南人，选择了牺牲自己保全后代。戏外的 建业地产 ，也做出了同样的选择。
建业地产 （00832.HK）一纸公告震动文旅地产界。公告表示，将旗下“只有河南·戏剧幻城”与“建业电影小镇”两大标杆项目，以30亿元总价打包出售给中信资本旗下的信宸资本。其中戏剧幻城项目对应25亿元、电影小镇项目对应5亿元。就此，曾被视为建业集团“文旅梦”的两大标杆项目，正式换了东家。
市场为之哗然。毕竟，两大项目总投资高达80亿元，且客流表现堪称亮眼——仅“只有河南”2025年单年接待游客便突破1800万人次。为何在行情向 好时 “割爱”离场？接盘方信宸资本，又究竟在盘算什么？
总体来看，这是一次各取所需的交易。国家高端智库CDI资深研究员、中国城市专家网研究院院长宋丁在接受《华夏时报》记者采访时指出， 建业地产 此番出售的核心原因在于巨大的地产债务压力，文旅项目重资产投入、回收周期长，且文旅运营并非地产公司所长，两头承压下，出售是及时止损减负的策略。而对信宸资本而言，30亿元接盘是一笔划算的买卖——项目虽短期内难以实现账面盈利，但品牌影响力与市场潜力突出，长期价值可期；更重要的是，其长于资本运作，未来或将门票等稳定优质收益打包证券化，加速资金回笼。
文旅“顶流”连续亏损，情怀让位生存
“若重来一次，建业依然会毫不犹豫地走上这条少有人走的路。”7月24日晚建业集团官方公众号以一篇《挥手自兹去，此心寄河山》的文章，正式向外界回应了“只有河南·戏剧幻城”与“建业电影小镇”两大文旅项目的易主。言辞恳切，却难掩悲情，称此次转身“无关输赢、但守初衷”。
把时间拨回2015年前后。彼时 房地产 行业尚在高歌猛进，建业地产正试图从单一的 房地产开发 向“新型生活方式服务商”转型。创始人胡葆森怀着深厚的乡土情怀，联手导演王潮歌，豪掷数十亿元在一片黄土地上开启了这场史无前例的文旅实验。
事实证明，从艺术与文化的维度看，这场实验堪称大获成功。2021年，“只有河南·戏剧幻城”开城，凭借21个剧场的沉浸式体验、极具震撼力的黄土夯筑建筑群、近千名演员、近800分钟的沉浸式演出体量，成为国内规模最大的戏剧聚落群，更跃升为河南乃至全国的文化地标。截至2025年底，累计接待游客5800万人次；2025年单年接待超1800万人次，省外观众占比超80%，境外游客来源超50国，年轻观众占比超过85%，堪称现象级文旅IP。
今年“五一”期间，“只有河南”品牌部方面告诉《华夏时报》记者，观众复游率始终保持稳步提升，整体复游率远超传统主题公园，其中省内周边客群、“幻城老友”的复游率尤高。数据显示，自2021年开城以来，观众入园最多次数已超400次。
建业电影小镇自开业至2024年底，累计接待游客超1000万人次，2025年全年接待游客超450万人次。
然而，客流的火爆并未转化为账面的盈利。公告显示，两大项目2024年税后亏损6282。27万元，2025年亏损5529.67万元，连续两年录得亏损。截至2025年末，两大项目合并备考账面净值达40.25亿元，30亿元的售价相当于八折出让，折价超10亿元。
为何客流火爆却始终赚不到钱？根源在于其“地产反哺文旅”的旧模式。建业地产在公告中坦言，文旅业务属于资本密集型产业，文化旅游营运、人员配置及维系均需要持续资金投入，且附带大量 银行 及其他债务，产生的大部分现金流用于偿债，严重限制了集团的流动性。
宋丁指出：“在全国范围内，像这样单项目投资几十亿元的文旅重资产都极其罕见。即便近年来客流量表现不错，但在起步和培育期，巨额的前端成本决定了它很难快速实现账面盈利。”
事实上，早在2022年5月左右，建业集团已将部分 股权转让 给河南国资旗下的河南老家文化旅游发展有限公司，后者通过子公司持有项目51%股权，建业集团持股49%，省级国有资本成为控股股东。此次股权交割完成后，两个项目资产将不再纳入建业地产合并报表。
为何在项目客流量和收益表现良好的情况下选择此时出手？究其原因，核心在于建业地产面临的巨大债务压力。宋丁表示，作为河南最大的地产公司，建业与众多同行一样深陷经营困境，而这两个文旅项目属于重资产投入，回收周期长，即便市场表现尚可，短期内也远不足以覆盖成本。同时，建业以地产起家，文旅运营并非其强项，一方面要应对地产板块的偿债压力；另一方面又要承受文旅项目高昂的维护费用和经营压力，两头承压，十分吃力。因此，尽管30亿元的出售总额远未达到其投资规模，但这无疑是及时止损、为企业减负的理性策略。
建业地产表示，本次交易是公司优化业务组合、降杠杆、化债务的重大举措，目标资产处置后可改善公司流动性，使公司能将财务及管理资源集中于核心 房地产开发 业务。
这笔交易中，30亿元对价进入托管账户后，需优先划拨13.74亿元用于清偿两大文旅项目存量的金融负债并解除资产抵押担保。扣除各项税费及成本后，建业地产最终实际净回笼资金仅约7.05亿元。
建业地产2025年财报显示，全年亏损30.45亿元，四年连亏超170亿元，截至该年年末，公司总资产949亿元，总负债已高达1034.66亿元，而账面现金及受限存款仅约8.53亿元，已然资不抵债。
“挥手自兹去，此心寄河山。”建业在交易达成后的公开信中如此写道。然而，这看似诗意的告别，实则是保生存的理性抉择。对于建业地产而言，出售文旅资产并非一笔划算的买卖，却是一次关乎存亡的“续命”之举。当文旅项目的“长周期回报”遭遇地产主业的“短周期偿债”压力时，建业的文旅梦便显得摇摇欲坠。在行业深度调整期，两头承压的建业，已然无力继续为这份“情怀”提供无底线的资金输血。正如建业集团在官方发文中直言：“企业的命脉，终究握在自己手中。活下去，比什么都重要。”
信宸资本接盘：剥离债务，铺路资产证券化
接盘方信宸资本，是中信资本旗下的私募股权投资平台，管理资金规模近百亿美元，主导过 麦当劳 中国控股、 分众传媒 私有化等经典并购案例。此次在周期底部折价拿下两大成熟文旅IP，其商业逻辑显然与建业的“情怀”叙事截然不同。
对于买方信宸资本而言，这是一笔极为划算的交易。“只有河南”具备全国性文化辨识度，是同类型演艺景区的稀缺标的，与电影小镇形成客流联动。全联并购公会信用管理委员会专家安光勇接受《华夏时报》记者采访时指出，信宸资本看中的主要是“只有河南”已完成培育的全国性IP、成熟客流和低位资产。
宋丁分析称，建业已承担了项目前期的巨额投入和最为艰难的市场磨合期，信宸资本不仅以不到一半的价格获得优质资产，还通过交易剥离了13亿多元的债务，得以轻装上阵。更重要的是，信宸资本的核心优势在于资本运作，而非单纯的景区经营。
他进一步指出，其未来的打法十分明确：一方面，在现有运营基础上继续巩固“只有河南”等超级文旅IP，争取尽快实现收支平衡；另一方面，也是其必然选择，便是资产证券化。例如，将门票收入及其他优质预期收益打包成证券，提前向市场发售以快速回笼资金，再用回笼资金进行其他运营，形成良性的资本循环。这种“产业运营+资本运营”的模式，建业难以驾驭，而信宸资本却游刃有余。它没有建业所背负的地产债务包袱，又拥有成熟的资本运作经验，接手后可通过资产杠杆化将这两个项目的潜力发挥到极致。
中国城市发展研究院投资部副主任袁帅接受《华夏时报》记者采访时指出，优质内容带来的热度，需要匹配更精细的运营效率，才能把流量真正转化为持续的盈利动能，行业里从来不缺爆火的文旅项目，但能把热度转化为稳定利润的，始终是少数。
记者注意到，河南省正在积极推进文旅基础设施公募REITs，2026年4月，全国首单文旅类REITs已在洛阳成功落地。在此背景下，信宸资本接手两大项目后，除引入文旅消费产业资本，中长期亦有望整合资产、搭建文旅平台，待项目稳定盈利后，将景区不动产、运营收益权打包申报公募REITs。
对于此次股权交易以及信宸资本接盘后的战略布局，《华夏时报》记者致函信宸资本，截至发稿暂未获得回复。
当“厨子”还在，IP能否穿越资本周期？
针对近日股权变更引发的舆论关注，导演王潮歌7月27日在自己的短视频账号上以一贯直率的风格作出回应。她以“厨子与饭店”比喻各方关系，表示自己及创作团队如同“厨子”，负责内容与艺术呈现，而建业集团作为原“饭店老板”已将项目 股权转让 ，团队将继续跟随新资方运营。
王潮歌强调，项目的核心在于文化内容与艺术表达，而非资本构成。她直言：“您来饭馆吃饭是吃厨子的手艺，我做菜的手艺没变，至于后台老板变没变，与食客无关。”强调创作与内容品质不会因资本变动而受影响。
与此同时，有接近“只有河南”的人士也向记者透露：“目前日常管理、内容创作、市场推广等环节均未生变”。
记者注意到，今年以来，据部分戏剧爱好者社群及社交平台反映，包括《薛怀义》在内的多个经典剧目核心A角演员已陆续离开“只有河南”。不少老观众表示，其观剧体验与情感联结与特定卡司深度绑定——演员本身即内容产品不可分割的一部分。以此前在“只有河南”饰演《薛怀义》的演员王铮为例，其在社交平台已积累超2.2万粉丝，具备一定个人号召力，这类核心演员的变动，正引发“幻城老友”对内容稳定性的隐忧。
除了核心演职人员流失的隐忧，记者此前从“只有河南”方面了解到，尽管营收结构有所优化，“门票经济依旧是只有河南·戏剧幻城的核心营收支柱”。
对此，袁帅指出，目前两大项目收入高度依赖门票，二次消费潜力远未挖掘出来。作为顶级的城市文旅IP，只有河南本身就自带巨大的流量吸引力和文化认同感，二次消费的提升空间其实藏在整个体验的全流程里。可以沿着IP内容的脉络，开发更有文化辨识度、能唤起用户情感共鸣的衍生产品，也可以深挖场景的复用价值，在常规演出之外开发定制化的体验活动，把游客从单次的观演消费者，变成愿意为IP周边、专属体验付费的长期用户。
（文章来源：华夏时报网）
主题：新股|基金|80亿元造30亿元卖