利润下滑、现金流改善，上市房企修复走到哪一步了？
利润下滑、现金流改善，上市房企修复走到哪一步了？
2026年11月03日 19:11
作者：
郑娜
A股上市房企三季报披露收官，行业调整仍在持续影响企业的经营表现。收入下滑、结转利润率承压，依然是多家房企报表中的共同特征。即便是保持盈利的头部企业，也普遍面临利润收缩的压力，部分企业扣除非经常性损益后的净利润已转负。
与利润端的承压形成反差， 招商蛇口 、滨江等在内的部分房企的经营现金流已有改善。不过，这种改善更多来自土地款、工程款等支出的减少，销售回款尚未普遍回升。对企业而言，守住现金流只是第一步，如何形成持续的收入和利润来源，仍是接下来的考验。
在此背景下，房企的发展路径也在进一步分化。 保利发展 、 滨江集团 等继续向核心城市补仓，争取未来的销售与利润空间； 新城控股 等则通过商业运营，为开发业务收缩提供缓冲。现金流改善能否延续，新投入和新业务又能在多大程度上支撑业绩，正成为观察房企后续经营的重要线索。
利润表仍不乐观
楼市不断筑底回稳的过程中，开发商的日子仍然不好过。据Wind金融终端数据，在11个Wind一级行业中，今年前三季度， 房地产 行业上市公司的营业收入同比减少24.93%，合计亏损达531.87亿元。
中信证券 在一份对上市房企的三季报进行分析的研报中，选取了 保利发展 、 招商蛇口 、万科、金地、滨江、 华发股份 、 新城控股 、 大悦城 等8家A股上市房企为样本企业，统计发现其累计收入同比下降22%，归母净利润为-291.3亿元，亏损额度同比扩大。
其中， 保利发展 、万科仍保持千亿元以上的营收规模，但同比出现不同程度下滑；同时，保利以超23亿元的归母净利润位于行业前列，但万科则亏损239.4亿元，较上年同期有所收窄，但亏损额度仍是最高。
招商蛇口 仍实现盈利，前三季度的归母净利润为6.04亿元，但同比出现近76%的大幅下降；同时，扣非归母净利润已出现亏损，为-5.27亿元、同比下降126%，是其近年来首次转负。
亦有企业的表现有所反弹。前三季度， 金地集团 实现营业收入193.17亿元，同比下降19.49%；归母净利润-34.58亿元，较上年同期亏损减少10.28亿元。而 新城控股 在营收同比下降27%的情况下，实现归母净利润9.65亿元，同比仅降0.91%，扣非净利润则同比增长2.56%。
“当前 房地产 行业仍在周期底部、尚未完成出清的深度调整后段，而不是复苏期。”中指研究院企业研究总监刘水表示，盈利者利润极薄，招商蛇口、滨江等企业尽管维持盈利，但同比下降明显，央国企与优质民企是唯一能守住盈利的群体。行业正处在利润集中出清、现金流边际修复、格局加速向头部集中的筑底后段。
当前影响房企盈利的因素仍有多方面。刘水表示，其一是结转毛利率塌方，现在结算的多是2022-2023年高位拿地的项目，撞上房价下行、以价换量，形成“高成本结转、低售价兑现”剪刀差。
“资产减值计提也是一大关键因素，万科上半年计提存货跌价准备39.4亿元，行业累计确认存货跌价损失巨大，这是吞噬利润的重要因素。”刘水续称，三是刚性费用与利息支出，收入大幅收缩但管理费用、融资利息无法同步下降；四是销售规模下滑，结算规模直接决定收入基数。
在他看来，未来判断盈利企稳的关键指标包括结算毛利率及“含利润量”、存货减值是否出清、有息负债规模与融资成本、销售回款与销售金额的趋势等。
有房企现金流改善
尽管当前头部房企的利润表现整体不算乐观，但已有部分指标出现了改善，尤其是在经营现金流这一项指标上。
中信证券 对上述样本企业的统计显示，截至9月末，8家企业销售商品、提供劳务收到的现金累计同比下降11%，反映可售货值的下降；而同期累计经营性现金流净额同比则增长224%。“这意味着，由于企业严控投资，狠抓土地分期，企业净回现金流的能力明显修复。”
具体来看，现金流情况改善最明显的是招商蛇口，截至9月末，该指标为315.03亿元，同比增长904.10%；其中，第二季度贡献了279.06亿元，占比超8成，第三季度的为73.68亿元。造成这一突出变动的原因则是开发业务项目销售现金流入同比增加、支付的土地款及工程款同比减少。
滨江集团 的经营现金流也出现明显改善，截至9月末，其现金流入净额为82.59亿元，上年同期-79.53亿元，同比大幅增长超200%。而对于这项指标的明显变化， 滨江集团 表示由于“上年同期支付土地款较多”。
同期，绿地的经营活动产生的现金流量净额也出现同比超300%的增长，实现15.83亿元。而这项关键指标的变化，在加强清收及资金回笼的同时，同样离不开压降各类支出。据披露，三季度管理费用、销售费用、财务费用同比分别下降8%、23%、13%。
相似地，金地前三季度经营活动产生的现金流量净额13.33亿元，上年同期为-14.68亿元，同比改善约28.01亿元。公司同样将其归因于“购买商品、接受劳务支付的现金减少”。
在利润下降、现金流改善这一反差下，刘水分析称，当前大部分房企现金流改善，本质是“收缩式修复”，而不是“造血能力反转”。
“利润下降是因为‘结算的是过去高价地的账’，现金增长是因为‘当期少拿地、少付款、多回款’。这是企业生存层面的边际改善，不是盈利拐点。”刘水表示，这种类型的现金改善不具备自发性，也面临多重压力，如拿地收紧导致未来货值收缩、利润端短期内难以修复等。
在刘水看来，回款增强带来的现金流入改善，其表现在于销售回款同比增长、回款率提升、合同负债（已售未结）增厚、经营流入端扩大；而通过收缩支出带来的现金流改善，则主要体现在拿地支出大幅下降、工程款延后、存货压缩、经营流出端萎缩等。这种现金改善很大程度是“被动缩表”而非“主动造血”。
发展方向渐显分化
在这轮行业深度调整过程中，头部开发商的发展方向也逐渐发生分化。有的房企仍深耕开发业务，保持投资拿地力度，尤以保利发展最为典型，在销售规模仍下行的背景下，加码投资端。
今年前三季度，保利发展新增拓展容积率面积334万平方米，全部位于38个核心城市；总获取成本772亿元，同比增长28%，相当于同期销售额的约43%。
其中，保利发展近7成的投资金额位于北京、上海、广州、深圳一线城市的区域核心板块，持续向核心聚焦。截至期末，共有在建拟建项目501个，在建面积4377万平方米，待开发面积4664万平方米。
招商蛇口也保持较高的投资强度。开源证券统计显示，该公司前9个月共拿地25宗，规划建面209.8万平方米，土地总价507.3亿元，同比下降超3成。滨江集团也在前三季度获取了13宗地块，总地价超390亿元，投资强度近60%，较上年同期明显提升，在深耕大本营杭州的同时，还首次进入上海市场成功拿地。
在同策研究院院长宋红卫看来，自有资金规模、融资能力、房企转型换挡的战略方向是未来考验房企投资能力和投资意愿的主要因素。“继续向核心城市补仓考验的是资金实力、产品打造能力、对持有型物业的运营能力，同时具备的房企才能在一线及核心二线城市具备核心竞争力。”
当前房企的投资意愿和能力的分化也正在导致格局固化。中指院数据显示，2026年1-10月，拿地金额TOP10中的央国企占8席，民营房企仅余滨江集团一家。
除了持续深耕开发业务之外，不少房企探索的第二增长曲线已逐渐撑起平滑乃至支撑业绩的作用。
近年来坚持推动商业运营发展的新城控股，该业务板块提供的收入一直保持增长态势。今年1-9月，新城控股实现商业运营总收入约108.71亿元，同比增长3.42%；其中9月单月收入约12.26亿元，同比增长4.52%。同期开发主业呈收缩的态势，实现销售金额88.25亿元，同比下降超4成。
商业运营板块的发展也不断拉高新城控股的盈利能力。该公司在财报中披露，第三季度的归母净利润实现同比超47%的增长，原因即是“商管公司毛利较上年同期增加”。
“在包括代建、物业、商业运营等在内的多元化探索中，目前来看，商业运营业务的支撑能力最强，也是在现有房企中可以被印证的。”宋红卫提到，比如新城的商业运营收入超过了 住宅开发 的规模，华润的持有型商业运营收入规模较大，且增速迅速，这对毛利率以及整个地产板块的调整都有较大的支撑。
不过，在刘水看来，不少企业的多元化业务还不具备扭转房企盈利困局的能力。短期来看，这些经常性现金流业务，能帮头部房企稳定现金流、平滑利润波动，是穿越周期的重要缓冲垫。但中期来看，只有少数企业能真正靠这些业务形成第二增长曲线。
“能形成增长曲线的门槛是，低融资成本、强运营能力、已有优质存量资产、REITs退出通道。绝大多数房企在商业运营上尚没有入场资格。”刘水表示，而代建利润太薄，物业增长放缓且独立性存疑，其体量与房企动辄百亿、千亿的负债和亏损相比，不在一个量级。
（文章来源：第一财经）