西安出台商品房销售新政资金闭环筑牢保交付底线
西安出台商品房销售新政 资金闭环筑牢保交付底线
2026年10月31日 08:02
10月30日，西安市住建局联合西安市自然资源和规划局、西安市地方金融管理局正式印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称“《实施意见》”），从预售管理、现房销售、土地供应、竣工验收、主办 银行 制度、融资支持、开发建设管理七个方面提出二十四条举措，旨在加快构建 房地产 发展新模式，切实维护购房人合法权益。
这份政策的顶层依据，是住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局8月28日联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）。
中指研究院统计数据显示，西安成为全国第15个出台配套细则的城市，同时也是西北首个落地商品房销售制度改革的城市。
“新出让地块预售须主体结构封顶、预售资金全额全过程监管、新地块优先现房销售、主办 银行 制资金闭环，四条底线西安无一放松。”中指研究院西安公司总经理石蕊在接受《中国经营报》记者采访时表示，西安细则严格落实了中央关于封顶预售、资金全监管等底线要求，同时在过渡期项目安排、超额度资金支取、土地款分期缴纳等实操环节，结合本地实际作出了明确的细化规范。政策兼顾了存量项目的平稳过渡与增量规则的底层重构，对后续中西部城市出台细则具有一定参考价值。
分层施策稳准入
商品住房预售管理制度的调整，是此次政策的重要内容。《实施意见》以2026年8月28日为时间界限，将商品住房项目分为新取得土地项目、在途项目、历史遗留问题项目三类，分别适用不同政策。
新取得土地的项目执行最严格标准。8月28日之后发布出让公告的地块，申请预售必须完成单体建筑主体结构封顶，经属地住建部门核查通过后方可办理预售许可，同时预售资金实行封闭管理。
在途项目获得平稳过渡期。8月28日（含当日）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证、尚未办理预售的项目，可继续沿用原有预售条件；已拿地但未取得工程规划许可证的项目，原则上执行《实施意见》相关要求；若经区县、开发区管委会研判能确保项目按期建成交付，在加强预售资金监管的条件下，报市住建部门备案后，可在2027年年底前继续按原预售条件申请预售。
对于8月28日（含当日）前已取得国有建设用地使用权的历史遗留问题项目，各区县、开发区建立风险清单台账，在完成风险评估、强化资金监管、确保房屋按期交付的前提下，参照在途项目政策执行。
在抬高预售门槛之外，《实施意见》明确，8月28日后新出让地块，以及已供地但尚未取得工程规划许可证的项目，优先采用现房销售模式。
现房销售同样设置了清晰的准入门槛。开发企业必须完成竣工验收，将现房销售方案、具备交付条件的证明文件提交属地住建部门备案后方可入市；房源及对应土地应无抵押、查封等权利限制。
《实施意见》还明确，开发企业取得建筑工程施工许可证后，可与购房人签订定金合同，定金收取一般不超过总房价款的5%，所有定金全额存入西安市房产交易管理中心在项目主办 银行 开立的监管账户，监管期间不得支取使用。因企业原因未能在约定期限内达到交付条件，购房人有权按合同约定解除定金合同并办理定金退还。
“未来一年西安新房流通主体仍是‘老规则’下的期房。”谈及对市场的影响，石蕊表示，短期看，新房供应主体仍是过渡期存量项目及封顶预售新项目，现房优先但短期入市占比有限，市场仍以消化存量为主。中期看，封顶预售与按揭竣工后放款拉长回款周期、带动供应节奏后移，推动存量库存被动去化，需警惕2027年过渡期集中到期与新增供应偏紧叠加造成的局部错配。
资金闭环强管控
在对项目销售准入设置分层标准、安排差异化过渡期的同时，《实施意见》同步构建资金闭环管理体系，管住项目售房款的流向，保障资金用于 工程建设 。
在预售资金方面，《实施意见》提出新项目预售资金实行封闭管理，项目竣工验收合格、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除监管。2026年8月28日后按照原预售条件申请预售许可的商品住房项目，监管额度覆盖项目剩余 工程建设 所需费用后，企业可按建设进度支取相应资金，超出部分虽可申请支取，但必须优先支付项目所需费用。
在按揭放款方面，《实施意见》要求8月28日后取得预售许可证的项目，须待竣工验收备案后，金融机构方可发放个人住房按揭贷款。
主办银行制度，成为资金闭环运行的核心支点。《实施意见》规定，8月28日后签订开发贷款合同的项目，实行“一项目一主办银行”，由房企与银行双向选择。项目存续周期内，除按规定监管的预售资金、定金外，开发贷款、企业自有资金、现房销售回款等所有项目现金流，全部归集至主办银行开立的项目资金账户。主办银行一经选定，在开发贷款结清前原则上不得变更。单一账户集中管理资金，压缩房企跨账户腾挪资金的操作空间，银行在信贷投放之外，同步承担项目资金归集与动态监管责任。
除资金闭环管理之外，配套融资工具同步扩容。《实施意见》支持商业银行与房企在资金封闭运行、保障按期交付的前提下，开展预售监管资金保函置换，置换资金须用于 工程建设 ；针对土地价款分期缴纳的项目，探索按套设定不动产单元代码，对应办理土地权益抵押并申请开发贷款；以整片土地使用权办理抵押融资的，应按分户土地使用权集合设定抵押，盘活项目资产。
土地验收留弹性
准入收紧、资金闭环的同时，《实施意见》在土地和验收两端留出了弹性。
土地出让价款缴纳规则适度放宽。8月28日后新出让的商品住宅用地，出让合同签订6个月内，房企缴纳出让金比例不低于总价款的50%；剩余款项须在一年内缴清，经审批延期最长不超过两年，按期缴款不计利息。企业缴足50%土地款，即可申领土地预登记证明，先行办理规划许可、施工许可、不动产测绘等手续，还可以先行销售已缴清对应价款部分的房源。
同为贯彻3号文，各城市土地款安排宽严不一。合肥、苏州、成都均要求首付款在合同签订30日内缴纳不低于50%，余款两年内缴清。西安的首缴时限放宽至6个月，据中指研究院测算，为首缴主流时限的6倍，尾款时限收紧至一年。
严跃进认为，土地端的安排更多从支持企业、降低企业顾虑的角度出发。“缴纳50%后即可推进相关项目开发，整个经营工作更为明晰。”
竣工验收环节同样推出创新举措，支持项目分段验收、分批交付。《实施意见》提出，房企在申报规划方案时，可以结合开发规模与交付计划，在资源规划部门、住建部门的指导下划定最小建设单元，分批次完成竣工验收备案；具备条件的项目，还可按楼栋正负零为界，将地下工程与地上工程拆分验收；全装修住宅项目，允许毛坯建设、室内装修分两个阶段办理竣备手续。
“封顶预售与按揭竣工后放款双重约束下，房企回款周期拉长一年半至两年，把竣备拆为‘可分段兑现的现金流节点’，是对冲新规最务实的安排。”石蕊表示，竣工环节的政策细节是西安政策的特色，武汉有类似安排，杭州仅全装修分两步，天津、苏州未设此类工具。
严跃进也认为，分阶段验收“有助于企业按实际情况推进，降低开发成本，缓解分期开发压力”。
（文章来源：中国经营报）