豪掷260亿广州“扫货”，越秀在下什么棋？
豪掷260亿广州“扫货”，越秀在下什么棋？
2026年07月21日 18:38
越秀在大本营广州又拿地了。
7月20日，广州迎来下半年第一场宅地土拍，白云区政通路西侧AB2914005、AB2914006地块，国贸、中海、 保利发展 、 越秀地产 、招商、珠实6家房企悉数到场。
最终，在15轮竞价后， 越秀地产 以总价约10.12亿元将地块收入囊中，溢价率16.05%，成交 综合 楼面价38298元/平方米，剔除配建后住宅实际楼面价达45536元/平方米。
据界面新闻统计，这是 越秀地产 今年在大本营广州拿下的第三宗地块，前两宗分别为珠江新城马场地块和琶洲中二区地块，三宗地合计成交总价已接近260亿元。
越秀地产2026年在广州拿地情况界面新闻整理制图
“小而美”地块
政通路地块的吸引力，首先来自它的稀缺性。地块位于白云区政务核心圈，紧邻白云区政府，东靠 白云山 ，南临麓湖公园及雕塑公园。
交通方面，距地铁11号线中医药大学站仅约200米，11号线作为广州的“环线大动脉”，无缝串联广州火车站、广州东站、天河CBD、琶洲等核心板块； 教育 配套方面，周边分布着广园小学、广园中学、广州中医药大学（三元里校区）等优质学府；商业配套则坐拥万达广场、5号停机坪、凯德广场等大型购物中心。
最让房企心动的，是地块的容积率指标。居住用地容积率仅1.1，建筑限高15米。据界面新闻了解，该地块也是白云区近十年来出让宅地中容积率最低的一宗，计容建面约2.37万平方米，属于典型的“小而美”地块。
宗地现状界面新闻截图自广州公共资源交易中心
“1.1的容积率精准契合当下‘好房子’政策导向，适宜打造低密度的品质住区。板块内居住楼盘虽多，但楼龄普遍较长，置换需求十分非常旺盛。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强在采访中对界面新闻表示。
从价格层面看，地块挂牌起始总价8.72亿元。周边最近的在售项目是白云新城的保利云瑞，定位改善项目，产品为128-200平方米四房，目前均价在6.6万元/平方米左右；可参考的二手房项目力迅观麓，挂牌单价已达8.5万元/平方米。以4.26万元/平方米的楼面价计算，越秀此次拿地留给产品的利润空间颇为可观。
“此次拿地是公司重仓白云主城区的战略延续。”越秀地产内部人士对界面新闻表示，“公司基于对白云区发展价值的判断和信心，近年来先后在白云中轴、白云湖、金沙洲等重点板块落子，布局了越秀贝好家·嘉悦云启、越秀·云萃等多个项目。”
从区域基本面来看，白云区正处于发展提速、能级跃升的关键阶段，2025年全区GDP突破3300亿元，增速位居全市第二，固定资产投资连续五年保持千亿级规模。市场层面，今年6月全区商品住宅网签面积突破10万平方米，市场基础坚实。
与保利四次“交手”
在广州土地市场，越秀地产与 保利发展 两家大本营均扎根广州的头部房企，每一次正面交锋都备受市场瞩目。
保利发展 多年蝉联广州楼市销冠，但2026年在本地公开市场的动作明显放缓，直到6月15日才在广州土拍市场“开张”，以13.49亿元竞得白云区黄边北路北侧地块，折合楼面价约2.69万元/平方米，溢价率23.87%。
反观越秀地产，攻势则凌厉得多。界面新闻根据公开信息梳理，2026年以来，越秀与保利在广州土拍市场至少已四次正面相遇。
第一次是今年2月的珠江新城马场地块。 在这场长达近9个小时、243轮的马拉松式竞拍中，8家房企同台竞价，最终只剩下保利与越秀贴身厮杀。越秀以236亿元的天价胜出，将广州单价“地王”收入囊中，保利空手而归。
第二次是6月15日的白云黄边北路地块。 保利、越秀、国贸上演“三国杀”，全场保利出价7次，越秀出价11次。这一次，保利没有再失手，经过27轮竞价以13.49亿元拿下该地块，双方各取一城。
第三次是6月30日的琶洲中二区地块。 这也是上半年最激烈的一场对决。7家头部房企报名参拍，88轮竞价后，场上仅剩越秀与保利两家相争。最终越秀以13.75亿元、46.28%的溢价率胜出，保利再度铩羽而归。
第四次便是此次的政通路地块。 四度交手，越秀三胜一负。除了黄边北路地块被保利拿走，其余三宗，马场、琶洲、政通路地块全部落入越秀囊中。
从拿地数量和分布来看，截至目前，越秀地产2026年在广州公开市场已拿下3宗宅地，全部位于天河、海珠、白云的核心主城区，总地价接近260亿元；保利发展则拿到2宗，分别为白云黄边北路地块和花都天贵路东侧地块，总地价约20亿元。
盈利承压
就在本次白云地块落子前夕，越秀地产发布了2026年上半年业绩预告。报告显示，公司预计2026年上半年权益持有人应占盈利及核心净利润均降至约0.5亿至1亿元，较2025年同期下降约90%至95%。
“期内主要受项目结转周期影响，本期入账物业收入、联营合营公司投资收益同比减少，叠加楼市调整期市场环境影响，整体盈利水平短期承压。”对于业绩变动原因，越秀地产解释称。
事实上，据界面新闻梳理，自2022年业绩录得高点后，公司盈利已连续三年下滑。2023年，公司营收802.2亿元，同比上升10.8%，但权益持有人应占盈利已降至31.85亿元，降幅明显；2024年，营收864.0亿元，同比上升7.7%，权益持有人应占盈利约10.4亿元，同比下降67.3%；到了2025年，营收864.6亿元，同比微增0.1%，权益持有人应占盈利进一步萎缩至约0.55亿元，同比下降94.7%。
越秀地产近五年盈利简况数据来源：iFind 界面新闻整理制图
反观营收规模，从2020年的462亿元到2025年的865亿元，已接近翻倍，盈利却从42.5亿元的高位跌落至不足1亿元，陷入“增收不增利”的困局。过往高地价存量项目集中结转、利润空间持续被挤压，是越秀乃至整个行业共同面临的阶段性困境
然而，盈利的阶段性承压并未动摇越秀的拿地节奏。中指研究院统计数据显示，上半年越秀地产权益拿地金额286亿元，位列行业第三，仅次于保利发展与 华润置地 ，拿地面积73万平方米。
销售层面，公司2026年上半年实现全口径销售金额约505亿元，在中指研究院排行榜中位列第八，全口径销售面积177.2万平方米。
聚焦大本营广州市场，凭借越秀·观樾、越秀·阅璟台等项目的热销，越秀上半年在广州销售流量金额及权益金额排行榜中均位列第二，流量金额达211.7亿元，权益金额为167.3亿元，仅次于保利发展的251亿元和217.5亿元。
财务方面，公司预计2026年中期经营性现金流净流入超100亿元，期末现金结余超500亿元，资金储备充足。这恰是越秀地产当下逆势加仓的底气所在，在行业深度调整期，多数房企收缩投资、观望等待，越秀却以持续重仓核心的坚定行动，在广州核心主城区接连落子。
“短期来看，后续一线及强二线城市核心区有望继续迎来更多优质住宅用地入市，凭借优质区位与完善配套，以维持土地市场热度、稳定预期。”中指研究院企业研究总监刘水在接受界面新闻采访时指出。
从珠江新城到琶洲再到白云政务核心，越秀2026年在广州的三次出手，恰好覆盖了城市CBD核心、 数字经济 产业高地、政务成熟区三个核心价值点。在盈利承压与逆势扩张之间，越秀正在调整周期中押注下一轮增长。
（文章来源：界面新闻）