现房新政多地“开花”房企主动适配新规则
现房新政多地“开花” 房企主动适配新规则
2026年11月16日 02:03
作者：
吴家明
商品住房销售制度改革的落地速度，比市场预想更快。据中指研究院的统计，截至11月13日，“8·28新政”后已有25个省市落地实施细则，不管是现房销售、资金监管还是土拍规则，各地细则中都有不少“新提法”。
其中，现房销售备受市场关注，市场一线也在发生变化。当买房不再像“开盲盒”时，购房者对“确定性”居住空间的需求更高，也考验着房企主动适配新规则的能力。
各地细则出现新提法
从各地已出台的细则来看，全国总体执行框架保持高度统一，特别是在“新老划断”上进行平稳过渡，多数以8月28日为分界点，对在途项目设置过渡期。虽然推进节奏相似，但各地细则出现一些不一样的新提法。
例如，济南在新政中提出公积金优惠政策联动现房销售，即购买现房项目可核减一套住房套数认定；南京的新政还允许符合条件的现房项目在未解除抵押权的前提下，经企业、 银行 、购房人协商一致实行带押销售。
有业内人士表示，现房销售改革对开发商带来最直接的冲击，特别是预售资金被“严管”，过去高周转的投资逻辑不再适用。不过，许多城市还是将房企的压力考虑在内。
11月13日，沈阳的政策细则明确土地出让金分期缴纳，半年内缴纳比例不低于土地出让价款的50%，余款可延长至两年缴清，沈阳成为继武汉、长沙、西安后第四个可以半年内缴纳不低于50%的城市，土地出让金分期缴纳给予企业更大支持。
此外，中指研究院认为，在已落地细则的省市中，沈阳首次未局限于“在途项目”设定重点监管额度，说明沈阳新公告或新出让项目，预售资金入账超过重点监管额度后，企业可以按建设节点支取，也给其他城市提供了参考借鉴。
客户决策更重实景核验
政策加速落地，市场一线也在发生变化。“现在我们所有推广物料都会重点标注‘准现房’标识，带看工作量明显增加，几乎全程都在实景园区、实体楼栋和现房样板间之间转场。客户的考量维度也细致很多，不再只关心交付时间和纸面交付标准，就连后续物业的服务能力、小区规划配套能不能真正落地，都会反复询问核实。”深圳龙岗区一处新房项目的营销负责人黄经理表示。
一线销售端最先感受到市场风向的明显转变，房产中介则是另一批直接感知市场变化的从业者。“现在我们带看新房基本分成两类：一类是刚开盘的期房项目，开发商给到渠道的返点比例较高；另一类是准现房或已建成的现房项目，虽然渠道佣金空间未必更高，但客户成交转化率明显更高，毕竟所见即所得。”在罗湖翠竹片区从业多年的资深房产经纪人陈浩透露，目前他经手的新房带看中，现房项目占比已经接近六成。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前市场上绝大多数被标注为现房的项目，并非严格意义上的全新现房产品。记者在深圳实地走访也发现，市面上流通的现房房源，大多是此前通过预售制度入市的项目，随着开发周期自然推进，逐步进入现房可售阶段。不过，这些项目普遍搭配了价格折扣等促销策略，去化表现显著优于同期期房产品。
房企定价逻辑生变
随着越来越多城市加速步入现房时代，短期市场或出现观望情绪，房企的经营逻辑也必须改变。
李宇嘉认为，短期来看现房销售制度会在一定程度上影响市场供给节奏。10月各地集中出台现房销售细则期间，由于在途项目、历史遗留项目的衔接规则尚未完全明确，部分房企对能否按原有预售规则申请销售、 银行 能否按旧规则执行预售放款仍存观望情绪，普遍选择等待细则完全落地后再推进后续动作。随着各地细则全部落地，部分房企将直接面临销售回款周期拉长、财务成本上升的短期压力，不少房企主动去库存、去产能的动力充足，部分项目推出让利促销的意愿较强。
中指研究院企业研究总监刘水认为，楼市正式告别 “看图买房”，转向 “所见即所得”，行业底层逻辑迎来重塑。产品力、工程管控、现金流管理、长期客户运营，成为房企竞争力的核心标尺。
刘水强调，回款时点后移，重塑房企的开发、销售、定价全策略，建设不再一味抢工期，而是“卡准竣工与市场销售窗口匹配”；大盘拆分为小批次滚动开发，严控资金峰值，融资周期需要拉长以适配更长的资金沉淀周期；销售端不再靠蓄客造势、分栋推盘制造热销假象，现房开盘去化率直接决定项目成败；定价逻辑由 “预期定价” 转为成本与实物对标定价，资金成本必须计入价格。企业选择开发批次与推盘窗口，要 综合 资金承载力、区域供求、竞品节奏等，错峰择机。
（文章来源：证券时报）