深圳湖贝旧改股权洗牌

深圳湖贝旧改股权洗牌

2026年11月06日 22:38

　　中经记者陈婷赵毅深圳报道

　　历时两年多， 华润置地 （1109.HK）即将完成对湖贝旧改项目公司股权的全部收拢。

　　近日， 华润置地 公告称，其全资附属公司润加速创业服务（深圳）有限公司（以下简称“深圳润加速”）参与深圳中院在 京东 司法拍卖平台进行的公开拍卖，以约11.09亿元的价格竞得深圳市湖贝顺润投资有限公司（以下简称“湖贝顺润”）持有的深圳市湖贝乐兴 房地产开发 有限公司（以下简称“湖贝乐兴”）100%股权。收购完成后，湖贝乐兴将成为 华润置地 的间接全资附属公司。

　　早在2024年7月，湖贝乐兴（彼时名为“华润置地（深圳）开发有限公司”）的100%股权就遭到拍卖。根据广东省深圳市南山区人民法院执行裁定书，拍卖申请执行人为润置控股有限公司（以下简称“润置控股”），被执行人为湖贝顺润，双方存在借款合同纠纷。彼时，华润置地相关负责人对《中国经营报》记者表示，主要是因为合作方财务出现状况，但旧改项目本身正常运转，不受影响。不过，这次拍卖后来暂缓，原因是利害关系人提出执行异议。2026年9月30日，湖贝乐兴100%股权挂牌拍卖，最终流拍。

　　湖贝片区更新改造由来已久，是位列深圳 综合 复杂度、改造难度第一梯队的超级旧改项目，业内常称其为“旧改硬骨头”。湖贝乐兴是湖贝旧改的重要申报主体，负责A6地块、湖贝统筹片区城市更新单元扩大一期项目等。

　　对于竞得湖贝乐兴100%股权后，湖贝旧改资金统筹、工程推进等安排及地块回迁安置交付等问题，华润置地方面对记者表示：“暂不作回应。”

　　 股权拍卖以底价成交

　　2026年10月30日，深圳润加速通过司法拍卖竞得湖贝乐兴100%股权。此前，湖贝乐兴由湖贝顺润100%持股。由于华润深国投 信托 有限公司（以下简称“华润 信托 ”）对湖贝顺润持股40%，华润 信托 由华润置地控股股东持股51%，上述拍卖构成关联交易。

　　公告显示，上述公开拍卖是深圳中院在执行申请人润置控股与被执行人湖贝顺润之间借款合同纠纷案过程中，就湖贝顺润持有的湖贝乐兴100%股权进行的司法拍卖。早在2025年9月，华润信托通过司法拍卖取得湖贝顺润20%股权，华润系内部持续收权。至此，湖贝顺润由华润置地、华润信托分别持股60%、40%。

　　 京东 司法拍卖平台显示，湖贝乐兴100%股权起拍价约为11.09亿元，最终仅1人报名竞拍，并只有1次出价记录，该项资产的最终成交价即为起拍价。

　　根据资产评估报告，湖贝乐兴100%股权的评估价约为19.8亿元，深圳润加速相当于以不到六成的价格将其收入囊中。

　　值得注意的是，就在今年9月，湖贝乐兴100%股权首次拍卖遭遇流拍，彼时其拍卖起始价约为13.87亿元。也就是说，仅过去一个月，湖贝乐兴100%股权的市场价已跌去20%。

　　资产评估报告显示，湖贝乐兴成立于2012年3月，彼时注册资本为1200万元。2020年3月，湖贝乐兴股东讯升投资有限公司将其持有的湖贝乐兴100%股权以1港元的价格转让给湖贝顺润。2020年4月，湖贝乐兴注册资本增至50亿元。2023—2025年，湖贝乐兴营收分别约为1.2亿元、17.7亿元、3.1亿元，净利润分别约为-2841.27万元、-6亿元、-4.46亿元。2026年前五个月，湖贝乐兴营收5477.64万元，净利润-409.12万元。

　　交易公告显示，深圳润加速已于竞拍前支付约2.2亿元作为保证金，该保证金将抵作成交价的一部分，其余款项须在2026年11月13日前支付。深圳润加速支付完全部钱款后，深圳中院将安排其签署拍卖成交确认书，并出具执行裁定书，深圳润加速将领取执行裁定书，办理目标股权变更登记及相关交付手续。

　　 项目分期分块推进

　　资产评估报告显示，湖贝乐兴是深圳罗湖区湖贝统筹片区大型城市更新（旧改）项目专属实施主体，项目于2013年列入城市更新计划，2019年专项规划通过深圳市相关部门审批。项目位于深南大道最东段，占地面积约40万平方米，其中拆除范围约34万平方米。项目分两期及一个独立开发项目实施，一期包括A1、A2、A3、A4、A6、A9、B1、B2、C1地块9个子项目，二期包括C2、A7地块2个子项目。全域共3618个权利人，签约率97%，拆除率95%。

　　其中，处于二级开发的地块仅有A1、A2、A4、A6 、A9，目前仅A1、A2、A4、A9地块确认实施主体。A1、A4地块已签订土地出让合同并办理不动产权证；A9地块已签订土地出让合同，尚未办理不动产权证。

　　其中，A1地块宗地号H214-0075，土地使用权人为湖贝乐兴，土地面积1.46万平方米，地上总建筑面积约23万平方米，包含2栋超高层住宅，1栋超高层公寓，地上商业和地下商业，以及根据工程规划条件住宅回迁。2023年11月取得土地合同，预计2026年11月/12月交付，目前仅剩幕墙及内部装饰工程等。根据现场查勘，截至2026年5月31日，A2地块已停工，复工日期不详。

　　此外，A4地块大部分是回迁房，包括5栋塔楼、2栋住宅、1栋公寓、1栋保障房及1栋办公楼。A4地块地下仅剩部分商业未售。A6地块属于代建工程，目前均已封顶，在外墙装饰工程施工中。A9地块目前在地下工程施工中。其余地块均未动工。

　　根据资产评估报告，湖贝乐兴的资产主要包括存货和固定资产（如 电子 设备）。其中，公司存货主要为开发成本，账面原值约为107.08亿元，净值约为106.98亿元。

　　今年10月，深圳市规划和自然资源局罗湖管理局公告罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元项目“清调供”规划方案研究项目的中标结果，深圳市 蕾奥规划 设计咨询股份有限公司（牵头）与深圳市规划国土发展研究中心组成的联合体以166.95万元中标。

（文章来源：中国经营报）

主题：深圳湖贝旧改股权洗牌|基金|美股