“金九银十”期间上海别墅市场发力
“金九银十”期间 上海别墅市场发力
2026年10月16日 20:53
近期，上海别墅市场热度持续走高，尤其是核心地段的顶豪项目表现活跃，整体呈现“远郊分化、市区火热”的态势，既有项目刷新单日销售纪录，也有法拍房低价成交的案例。
有购房者表示，国庆期间看了好几个联排别墅项目，古北99VILLA认筹首日就超50%，在上海6000万元以上总价别墅项目中表现突出。
有业内人士表示，“沪八条”等新政策激活了改善需求，一手别墅项目得以加快入市，且成交出现上行行情。此外，二手优质别墅交易价格坚挺走出确定性曲线，让高净值人群降低配置低密度别墅资产的担忧，入市积极性提升。
新政下房企加紧推盘
8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。这标志着商品住房预售制将转向有力有序推进“所见即所得”的现房销售。
传统预售模式下，项目投入开发建设的资金达到 工程建设 总投资的25%即可预售，从拿地到回款需6个月至12个月，预售回款到账后可继续投入下一个项目，自有资金占用时间短、周转效率高。而现房销售制要求项目竣工验收后方可入市，意味着资金要沉淀在项目内运转，占用周期更长、财务成本更高。同样一笔自有资金投进去，房企收到回款的时间可能延长到2.5年乃至3年。
有业内人士表示，住房销售制度的改革，对楼市影响颇深。从短期来看，在商品房预售与现房销售同步推进的情况下，房企需积极推盘回笼资金，以便适应后市现房销售制度下的新商业模式。从长期来看，现房时代的项目需要等竣备才能回款，开盘基本都要到2028年底。当下这半年窗口期过去后，市场即将进入一段“青黄不接”的时期，彼时稀缺性房产保值增值性更强。
两种预判之下，布局“北上广深”一线城市的房企正积极取证，加快推盘。尤其上海一手别墅市场迎来新一轮供应期。且有部分房源单价突破30万元/平方米。
在业内看来，上海别墅大多分布在内环内、西郊、东郊、古北四个板块。内环内黄浦、徐汇、静安等板块只有老洋房和风貌别墅，风貌产品栋距仅3—6米，地下采光相对较差。传统的别墅区以西郊与东郊为主，价格高达上亿元，但配套相对不成熟。古北板块最贴近内环，成熟配套方面优于西郊和东郊。
古北新区时隔数年现一手别墅
当前，古北新区已纳入上海2035年CAZ中央活动区，持续吸引外企高管、外交官、商界翘楚、海外归国精英在此安居。这里聚集了27座驻沪领事馆（约占全市三分之一）、200余栋外交官官邸（约占全市半数），近6800家外资企业、近80家跨国公司地区总部环绕，50多个国家和地区的高净值人群在此定居，近10所国际学校、和睦家与嘉会等国际 医院 环伺。
据悉，古北新区是上海国际化程度最高的居住区，该区域内已长期无一手别墅供应。从该区域二手别墅产品分布及市价来看，古北壹号、古北臻园已经交付多年。该区域内标杆别墅存量自住率高、换手率低、业主惜售。古北壹号别墅单套门槛早已破亿元，古北别墅二手房套均总价普遍在0.8亿元—1亿元。
10月中下旬，中环内稀缺性强、容积率低至0.86的别墅项目古北99VILLA将入市。该项目总计36栋联排，预计首次开盘推出24套，主力户型建筑面积为300平方米及425平方米，含赠送空间，实得面积可达产权面积230%以上。园林以“大野山林”为设计概念，通过乔木、水景、下沉庭院与多层次绿化，在城市核心区营造静谧的内部环境。
项目配置古北99Club约12000平方米，会所共有4层，包括一整层艺术馆、宴会厅、茶室，私宴，游泳池、儿童体适能中心，瑜伽房等，硬件规格完全对标区域一线顶级豪宅标准。
古北99VILLA物业服务商为缦合物业，配套无边际生活服务体系，充分考虑当代高净值业主需求，服务内容涵盖定制黑金会籍服务，包含工程43项免费日常维修、早餐上门、家政入户保洁收纳、顶级私宴上门、和睦家健康管家、上门美甲美容、养生按摩保健、衣物洗护、庭院打理、园艺花艺布置、宠物寄养等服务。
值得一提的是，古北99VILLA项目由老牌房企合生创展代建代售。多年来，合生创展始终走中高端精品 住宅开发 战略，构建出属于地产行业的特色产品IP，其项目往往是城市标杆项目。叠加近年来深耕交付运维，合生创展在产品品牌溢价空间上的优势持续显现，差异化的核心竞争力也逐渐突出。
以合生创展长期坚持的高端产品路线来看，其对核心城市、核心地段、 稀缺资源 的把握能力，使其项目不仅具备居住属性，更具备资产配置属性。尤其是在上海这类一线城市，高端别墅产品受土地稀缺、低密供应受限、圈层纯粹度高等因素影响，天然拥有更强的抗周期能力和保值增值预期。合生创展通过产品设计、圈层运营、物业服务和交付口碑的持续积累，进一步放大了高端产品的溢价空间，也让古北99VILLA这类核心地段低密别墅项目，成为当前市场调整期更受高净值人群关注的稀缺资产。
可以预见，随着“金九银十”行情延续，以及现房销售预期下核心城市优质房源稀缺性进一步凸显，上海别墅市场，尤其是古北这类兼具国际化圈层、成熟配套和低密稀缺属性的板块，仍将保持较高热度。而合生创展凭借中高端精品战略和长期主义的产品运营能力，有望在这一轮高端改善需求释放中，继续占据市场有利位置，并推动旗下高端项目实现更稳健的价值兑现。
（文章来源：证券日报）