三室改四室、墙面被改动、全屋多处霉变……上海一男子租房18年后退租，房东要求“恢复如新”并向其索赔近25万元；法院：酌情赔付6万元
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图为司法鉴定房屋受损现状。
近日，记者从上海市长宁区人民法院（下称长宁法院）获悉这起房屋租赁合同纠纷案，就此还原案件来龙去脉。
2006年6月，张先生与刘女士签订房屋租赁合同，租期一年，保证金11600元。 合同约定， 承租人应按交接时的房屋现状使用，重新装修或变更原有设施须征得出租人同意，租赁期满要恢复原状。
入住后， 张先生将白墙刷成黄色，并将三室结构改造为四室。
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图为客厅加装木房门，多隔出一室。
一年期满后，双方未再签订书面合同，但张先生继续居住，刘女士继续收租，租金每年口头协商上调，其他合同条款延续， 形成事实上的不定期租赁关系，直至租客2024年7月交房。
交接时，刘女士发现房屋受损严重， 要求张先生将房屋恢复“原状”。 因协商未果，刘女士诉至法院， 索赔房屋修复费14万余元、房屋空置损失10万余元，并支付逾期付租违约金5000元。
张先生辩称，房屋改造经过刘女士许可；墙体发霉系外墙渗水所致，与其无关；除一间卧室地板系办公椅滑轮磨损外，其余损坏均属自然损耗，不同意恢复“原状”。 若法院审理后认为其负有恢复义务，则以赔偿修复费用方式履行，由原告自行修复。 张先生认为空置损失源于市场行情及房东自身原因， 并反诉要求退还保证金。
“民法典第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。本案的核心争议在于，在合同约定需‘恢复原状’返还的情况下，如何正确区分自然损耗与人为损坏。通常情况下，若承租人根据房屋性质正常使用，即便随着时间推移，房屋出现功能或外形退化的情形，亦应属于自然损耗，承租人无需承担责任；若因承租人故意或疏忽、不当使用房屋，导致出现损坏，则应由承租人承担损害赔偿责任。”长宁法院民事审判庭法官刘曦桦说。
法院审理认为，根据合同约定，张先生在返还房屋时应恢复原状。虽然张先生称，是在经过刘女士同意的情况下对房屋结构和墙体颜色进行了更改，但刘女士并不认可， 张先生就此未能提供证据，难以认定双方已就其在返还房屋时无需恢复达成一致，该部分费用应由张先生负担。
针对墙体渗水、地板和灶台损坏，刘女士申请司法鉴定，结论为因果关系无法鉴定。 双方确认张先生曾反映过漏水，但均未维修。除张先生自认的办公椅造成地板磨损外，刘女士未能举证其他损坏系使用不当造成。 案涉房屋出租时已装修多年，张先生又实际使用18年，房屋在正常使用中不可避免会产生自然损耗。