楼市新政后上市房企首单再融资保利发展拟发行五十亿元定向可转债
楼市新政后上市房企首单再融资 保利发展拟发行五十亿元定向可转债
2026年09月15日 02:43
作者：
王军 吴家明
证券时报记者王军吴家明
楼市“8·28”新政落地半个月，A股市场地产板块迎来首单再融资项目。
今年8月底，证监会发布的《关于资本市场支持构建 房地产 发展新模式的意见》提到，支持上市 房地产开发 企业 综合 运用股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，其中发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的 房地产 项目和支付本次重组交易对价等。近日， 保利发展 （600048）披露50亿元定向可转债募集说明书，成为此次 房地产 新政落地后，A股地产上市公司中首家启动再融资的上市房企。
业内人士表示，本次发行落地，标志着新政倡导的项目制融资从政策纲领迈入实操阶段，同时为行业搭建起合规、低成本的中长期资金融通渠道，树立了行业标杆样本。
房企融资新宠
根据公告， 保利发展 本次拟发行定向可转债，募资总额上限50亿元，债券期限6年，票面利率与转股价格尚未最终确定。公司早在2025年5月已落地85亿元定向可转债项目，全部用于15个地产项目建设，本次为公司再次加码该融资工具。
定向可转债是上市公司向特定对象非公开发行、可在约定期限内按约定条件转换为公司股票的特殊债券。
实际上，在 保利发展 公布此次定向可转债发行方案之前， 华发股份 等地产公司也曾发行定向可转债，用于房地产项目建设。
对于定向可转债在地产行业的快速普及，黑崎资本研究所所长贾小龙向证券时报记者表示，该工具独特的“股债两栖”属性适配房企长期发展需求，保利发展此前85亿元项目已验证这一融资路径的可行性。
数据显示，保利发展本次募资投向的9个住宅项目，总投资约222.21亿元，预计实现销售收入243.27亿元、净利润14.85亿元。贾小龙表示，从保利发展的项目预算来看，公司此次募资投向的9个项目将实现资金投入与收益的闭环。定向可转债长达6年的融资期限，适配新政后现房销售模式拉长的项目开发周期，解决了传统短期债券滚动续期、期限错配的行业痛点。
保利发展表示，本次募集资金投资项目具有良好的市场发展前景与经济效益。本次发行完成后，公司筹资活动现金流入将有所增加，有效缓解业务发展带来的现金需求压力。
优美利投资总经理贺金龙分析，在当前的地产行业周期下，定向可转债相较传统融资工具成本优势显著，且交易结构设计灵活。对于投资方而言，该工具风险收益平衡特性突出：股价下行时，持有人可依托债券属性锁定本息收益，规避市场波动风险；股价上行时，可通过转股享受股权增值红利，适配性较强。
“项目制融资”成新趋势
保利发展、 华发股份 等公司发行的定向可转债，募资用途均聚焦实体项目开发，体现了当前地产行业项目制融资的新趋势。
楼市新政统一将商品房预售门槛提升至主体结构封顶，同步推行现房销售制度，直接拉长房企项目开发周期，提高项目自有资金投入比例，资金压力从终端购房者向上游开发企业传导。对于在建、预售比例偏低的项目而言，足额、及时的建设资金，是保障按期交付、修复市场信心的重要支撑。
中指研究院企业研究总监刘水向证券时报记者表示，楼市新政核心从“集团信用”转向“项目制”融资监管，融资重心由集团主体信用转向项目端。项目资金封闭监管，回款进专户、专款专用、交付前严禁抽调。新政后房企经营进入“高资本金沉淀、慢现金流回流”的新阶段，单一项目自有资金占用显著抬升、周期大幅拉长，集团层面资金或会期限错配、统筹灵活调配受限，项目与集团现金流管理逻辑均需重塑。
“过去，金融机构主要评估一家房企集团的整体资质和整体信用；现在，融资评估要下沉并转移到单个项目本身。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受记者采访时说。
在严跃进看来，以前的评估很大程度上会看房企的规模、评级和股东背景；项目制融资下，资金投放则要看项目手续的完备性、资本金到位情况、现金流平衡能力，更多地关注房地产实际项目以及周边市场和销售市场的情况。
助力行业平稳发展
在本轮楼市新政中，有力有序推行商品房现房销售制度，也将考验房企的经营能力。
中指研究院认为，从房企成本端来看，政策层面已同步配套推出优化土地出让价款缴纳方式、加大融资支持力度等政策措施，预计将缓解、对冲房企转向现房销售面临的资金成本上升压力。
有业内人士表示，保利发展这次可转债的发行，本身就体现了“项目制融资”的新导向。所有募集资金都用于“保交楼”，与现房销售的新政形成呼应。短期看，资本市场工具能够缓解房企阶段性资金压力；长远来看，以项目信用为核心的融资新机制、完善的资产盘活渠道、闭环的监管体系，将共同推动房地产业逐步告别高负债、高周转的旧发展路径，转向租购并举、存量运营、品质开发的新赛道。
对于房企而言，销售回款依旧是非常重要的资金来源。多家机构监测数据显示，楼市新政的红利正持续向市场端传导，置换链条逐步打通，改善型需求加速入场，为“金九银十”行情奠定基础。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，目前正值楼市“金九银十”旺季，房企推盘预计将保持一定规模。二手房方面，重点城市成交量有望保持一定活跃度，“以旧换新”等政策或进一步疏通置换链条，短期房价预计延续小幅波动态势。
（文章来源：证券时报）