【财经分析】首单滑雪场机构间REIT申报冰雪资产资本化通道加速打开
【财经分析】首单滑雪场机构间REIT申报 冰雪资产资本化通道加速打开
2026年10月19日 21:43
新华财经上海10月19日电（记者杨溢仁）近日，全国首单滑雪场机构间REIT正式向上交所申报。
据悉，该产品为“ 首创证券 -河北旅投崇礼滑雪场不动产资产支持专项计划”（机构间REIT），拟发行规模约3.57亿元，底层资产为崇礼翠云山银河滑雪场。
机构间REITs是介于Pre-REITs和公募REITs之间的过渡产品，是构建多层次REITs市场的重要一环。
分析人士指出，作为 冰雪经济 与体育场地设施领域的首单机构间REIT产品，该项目的申报，将为冰雪文旅存量资产的盘活与四季运营打开全新的资本市场路径。
冰雪文旅蓄力四季经营筑基
记者了解到，本次申报的机构间REIT底层资产坐落于张家口崇礼，系北京冬奥会核心承载区域内的优质文旅资产，持有395.7亩集体土地经营权及配套附属设施。该项目冬季以滑雪门票、雪具 租赁 、滑雪教学夯实基本盘，夏季通过观光缆车、Luge滑车等山地娱乐拓展非雪季经营，叠加广告与旅游配套收入，构建全年度现金流结构。
官方数据显示，2025年崇礼全域游客接待量突破1000万人次，其中非雪季客流超510万人次。
无疑，冰雪产业的全季化转型已成为大势所趋。
来自德邦证券的研究观点指出，冰雪产业在赛事驱动和政策引领下是旅游行业确定性较强的细分赛道，成长空间充足。 冰雪经济 或将成为我国内需的重要增长点，同时对于旅游产业来说，冰雪产业的发展也有望缓解冬季旅游淡季的特点，抹平旅游行业的周期性，带来冬季的增量。
《2026中国冰雪产业发展研究报告》中提到，我国冰雪产业正从“规模扩张”走向“价值创造”，进入产业结构优化与动能转换的重要阶段。同时，全球冰雪产业正向“冰雪+”多业态融合转型发展，中国室内雪场的崛起，不仅创造了新的冰雪产业奇迹，也让业态融合打开了更大想象空间。
河北省政协常委、香港城市大学首席及常务副校长高级顾问周文港指出，国内可将冰雪“冷资源”加速转化为经济“热动能”。周文港观察到，目前河北冰雪产业已初步形成了“消费升级—产业升级—供需互促”的良性循环。四季均衡运营的基本盘，正为崇礼此类滑雪资产对接资本市场奠定现金流基础。
冰雪赛道破局产品创新拓界
值得一提的是，该项目一举集齐了“全国首单滑雪场机构间REIT、首单 冰雪经济 机构间REIT、首单体育场地设施机构间REIT”三项标签。而在此之前，国内机构间REITs的底层资产多集中于 高速公路 、能源、消费等业态，冰雪文旅场馆因季节性波动、土地权属等因素影响，资本化落地难度较高，可以说，本次申报实现了产品版图的重要拓展。
记者亦观察发现，滑雪场这一重资产文旅品类的加入，被业内视为冰雪资产资本化的关键信号。
一位机构投资人表示：“随着商业不动产REITs等产品发行越来越多，以及全国首单滑雪场机构间REIT获得上交所受理，冰雪资产的资本化通道正在进一步打开。”
按照《国务院办公厅关于以冰雪运动高质量发展激发冰雪经济活力的若干意见》提出的目标，到2027年，我国冰雪竞技国际竞争力进一步增强，冰雪经济总规模达到1.2万亿元；到2030年，冰雪经济主要产业链条实现高水平协调融合发展，在扩大就业、促进高质量发展等方面的作用更加凸显，冰雪消费成为扩大内需重要增长点，建成一批冰雪运动和冰雪旅游高质量目的地，冰雪经济总规模达到1.5万亿元。
存量资产激活产业长效赋能
可以看到，冬奥会后，冰雪场馆普遍面临存量资产流动性偏弱、持续运营压力较大的挑战，而机构间REITs被定位为破解这一难题的市场化工具。
此前，河北证监局在实地调研中明确指出，要充分利用“后奥运时代”推动存量资产价值重塑的战略机遇期，将赛事核心区建设成为全季运营的体育旅游示范标杆，通过REITs等工具将庞大的冰雪文旅资产转化为流动资本。
就制度设计层面考量，机构间REITs确实有助于打通存量盘活与长期资本衔接的双向循环。
大公国际首席宏观分析师刘祥东指出，监管推出机构间REITs，核心是构建梯度化不动产证券化市场体系，在公募REITs与私募不动产融资之间搭建标准化中间层，畅通存量资产盘活与机构资本配置的双向循环。
根据券商统计，截至今年三季度末，已发行的机构间REITs项目数量达69只（含扩募），金额合计1109.36亿元。若算上处于申报流程（包括已受理、已反馈、已通过未发行和已发行）中的项目，截至9月底，沪深交易所的机构间REITs有约130只，涉及金额2500亿元。
不可否认，机构间REITs发行规模的大幅增长，是低利率环境下资产端盘活存量需求、资金端配置缺口与制度端规则完善三重因素共振的结果。
“在传统融资渠道收紧的背景下，企业能通过机构间REITs实现重资产出表与证券化变现，降杠杆同时保留运营权，形成‘投融管退’闭环，将沉淀的不动产资本转化为流动性资本，提升资产周转效率，契合企业轻资产运营的转型诉求。”刘祥东谈到，此外，鉴于风险利率下行压缩传统固收收益，目前险资、 银行 理财等机构面临再投资与久期匹配压力，机构间REITs长期限、稳现金流的特征与长期资金天然适配，填补了非标收缩后的优质资产空白，有助于实现资产供需在风险收益维度的重新匹配。
“本次项目不仅为崇礼冬奥遗产价值持续释放提供了资本市场解决方案，也为同类冰雪场地、体育文旅存量资产的整合培育、盘活变现提供了可复制样本，有望助力京张体育文化旅游带建设，推动冰雪经济由‘规模扩张’走向‘价值创造’，实现高质量可持续发展。”前述投资人称。
业内普遍预计，随着四季化运营模式普及、冰雪产业向1.2万亿元规模迈进，未来3年至5年冰雪运动机构间REITs有望形成百亿级潜在的可盘活资产池，产品供给将从单点突破走向多点落地，为国有冰雪文旅存量资产对接长期机构资本提供市场化出口。
（文章来源：新华财经）