最近楼市的数据出来了，我跟你用大白话讲讲现在到底是个什么情况。
2026年08月03日 19:20:07
最近楼市的数据出来了，我跟你用大白话讲讲现在到底是个什么情况。
先看上海。2026年7月，上海新房价格比上个月涨了0.96%，这个涨幅全国第一。目前上海新房样本均价是每平方米64712元，北京是47194元，深圳是53671元。上海比北京和深圳都贵出一大截。
不过要注意，价格涨上去了，成交量其实不算大。7月份上海一共卖了2796套新房，这个数据是不含保障房的。为什么价格还能涨这么猛？因为这一批集中入市的都是高端改善盘，面积大、标准高、总价高，一下子就把平均价格给带起来了。
给你举两个例子。浦东康桥有个新盘，六月底刚一开放就来了600多组客户，开盘当天卖掉九成。浦东滨江另一个项目，累计已经卖了1000多套。买的人要么是结婚用，要么是多孩家庭想换大房子，要么就是想提升居住品质的改善客群。
所以这次涨价，不是所有房子都涨，是核心区的高品质项目在拉动。
为什么会出现这种情况？主要有三个原因。
第一，好房子集中入市。上海7月上新的项目，很多是按新规打造的高品质改善盘，大面积、高标准，价格自然就贵。
第二，土拍市场非常热。7月28日，杨浦八埭头一块地卖了161.2亿元，溢价率35.83%，楼面价突破了每平方米10万元。开发商敢花大价钱抢地，说明他们看好上海核心区域的长期价值。
第三，政策一直在托底。年初上海出了“沪七条”，降低社保年限、提高公积金贷款额度。再加上住建部的“好房子”指南落地，这些政策都在释放改善性需求，稳市场的信心。
但是有一点必须说清楚。这波上涨是结构性的，不是全面普涨。实际上全国100个城市里，绝大多数城市的新房价格是持平或者下跌的。再看二手房市场，全国百城二手住宅均价环比下跌了0.44%，100个城市里有92个在跌。上海是唯一一个二手房价格环比上涨的一线城市，涨了0.09%。其他逆势上涨的城市，都是西宁、湘潭这种三四线城市。
业内管这叫“K型分化”。核心城市的优质资产率先回暖了，但全国市场要全面企稳还得等。所以不管是买房还是卖房，都别冲动，根据自己的实际需求做决定。
再看看深圳，那边的情况完全是另一个画风，商务公寓成交非常活跃。
今年1到7月，深圳一、二手商务公寓网签加起来6978套，跟去年同期比增长了60.6%。其中2026年上半年，深圳商务公寓总共成交6238套，同比增长70.2%，创下5年来的新高。4月单月，一、二手公寓合计成交1001套，同比增长53.8%。其中二手公寓成交同比增长了91%，存量公寓的流转在明显加快。
公寓为什么突然火起来了？主要原因是政策松绑了。
2026年1月，深圳把商业用房包括商务公寓的购房贷款最低首付比例，从50%直接降到30%，门槛降了一大截。4月29日又出了新政，对福田、南山、宝安新安街道这些核心区限购定向放宽，释放了大量此前被限制的购房需求。还有公积金贷款额度的大幅提升，首套房上浮比例从20%提到40%，多子女家庭最高能上浮70%，资金压力又小了一块。
政策一松，需求就出来了。
但是要往深了看，买公寓的人跟买住宅的人，关注的逻辑完全不一样。最重要的原因就是租金回报率差得比较多。深圳优质商务公寓的租金回报率目前普遍在3.8%到4.8%这个区间，而住宅平均只有1.7%左右。不过要说明一下，这只是当前市场的成交回报率参考，不代表未来的收益水平。
说白了，不少买公寓的人是冲着收租去的。
外地投资客也在入场。核心地段的公寓项目，外地客户占比已经到了三到四成，大家追的都是核心地段的核心资产。
还有一个原因，就是公寓总价相对低。深圳公寓平均成交价格大约150万一套，住宅平均要460万左右。公寓面积小、总价低、又好出租，对普通购房者来说压力小很多，自然更受关注。
所以现在楼市的真相是什么？上海涨的是核心区的高端新房，深圳活跃的是公寓类资产，各有各的逻辑，但都不是全面普涨。核心城市的优质资产在率先修复，全国市场还得继续观察。
最后再提醒一句，以上所有内容仅作科普，不构成投资建议。楼市数据随时在变，具体怎么决策，还是看你自己，量力而行。