上半年扫货超千亿港元内地买家涌入香港楼市
上半年扫货超千亿港元 内地买家涌入香港楼市
2026年07月25日 07:31
2026年，香港楼市在“撤辣”政策（指撤销香港住宅物业的需求管理措施）落地两周年之际迎来全面复苏，此前长期被压抑的置业需求集中释放，推动市场走出调整阴霾，量价齐升。
香港土地注册处统计数据显示，上半年香港整体楼宇买卖登记共计49955宗，交易总额达4102.89亿港元，成交宗数创下2021年上半年以来五年新高，交易金额更是突破四年半峰值，市场回暖力度远超行业预期。
这轮行情中，内地置业群体扮演了至关重要的角色。
据香港中原地产统计，2026年上半年，香港楼市内地买家（以买家姓名的拼音鉴别）登记量高达9776宗，对应交易金额突破1071亿港元，宗数、金额双双刷新历年同期最高水平。折算下来，内地买家上半年人均入市金额达到1097万港元，强劲的购买力，为香港楼市复苏注入了关键动能。
内地买家历年登记宗数及成交金额走势图图源：中原地产
内地买家成主力
从市场结构来看，内地资金在新房与二手市场同步铺开。据中原地产统计，上半年内地买家一手住宅成交4704宗、金额614.5亿港元，同比分别增长25%和22%；二手住宅成交5072宗、金额456.5亿港元，金额增幅高于宗数，折射出内地买家正从“只买新房”向“一二手并重”转变，置业策略更加多元。
界面新闻记者实地走访启德新区、西半山、湾仔等热门片区多家中介门店时发现，内地买家的置业偏好高度一致：优先选择核心地段、交通便捷、配套成熟的楼盘，目标非常明确。与本地买家不同的是，他们的决策节奏明显更快——多数人出发来港前已通过线上资讯做足功课，无需反复实地看房，短时间内即可敲定交易。
与此同时，内地客群的来源地也在持续拓宽，不再局限于大湾区。当前赴港置业的内地买家，主要来自北京、上海及江浙等经济发达地区，高净值人群的占比稳步上升。
香港湾仔区街头贴满房源海报的中介门店界面新闻记者拍摄
从成交分布来看，启德新区凭借完善的配套规划与区位优势，成交宗数、金额双双领跑，成为内地买家赴港置业的首选片区；何文田成交宗数虽位列全市第五，但成交金额稳居第二，直观反映出内地高净值群体对传统豪宅地段的坚定偏好。
内地客群为何在今年集中涌入？ 第一太平 戴维斯华南区董事总经理吴睿在接受界面新闻采访时分析了四重原因：
第一，当前香港楼市经历深度调整后，性价比重新显现。吴睿指出，香港楼价自2021年历史高位已累计下调相当幅度，部分此前市场存在分歧的豪宅项目，如今价格已回落至更合理的区间。更重要的是，当前市场上出现了一些过去数十年难得一见的放盘机会——部分业主因各种原因出货，这类房源在市场高峰期根本不可能拿出来交易。对于具备长线眼光的投资者而言，这是一个“折价入手核心资产”的时间窗口。
第二，香港住宅租金持续上扬，让持有资产的回报率更具吸引力。吴睿观察到，香港住宅租金近期录得可观涨幅。与内地主要城市当前的租金回报水平相比，香港楼市的租售比更具优势。这意味着，即便从现金流的角度衡量，持有香港豪宅的成本正变得更加可承受。
第三，“新香港人”刚性需求集中释放。过去几年，香港特区政府通过优才计划、高才通计划等已累计吸引超过30万名内地专业人士来港，其中相当比例为举家迁居。这批"新香港人"正经历从租房到买房的居住升级。加之“撤辣”之后，此前因高额印花税而被抑制的购房需求正在陆续释放。吴睿强调，七成的占比背后不全是投资需求，其中有相当一部分是真实的自用需求。
最后，全球资产配置视野下，香港具有不可替代性。吴睿认为，对于内地高净值人群而言，在全球范围内配置豪宅资产，香港是目前最理想的目的地。新加坡向外国买家征收高额额外印花税，且房价未见明显回调；中东市场地缘政治不确定性上升；欧美市场同样面临多重扰动。反观香港，普通法体系、联系汇率制度、资金自由流动、与内地的经济文化纽带，这些要素叠加在一起，构成了其他市场难以复制的“国际化+在地化”独特优势。
豪宅市场 领跑
内地资金的大规模入场，不仅有效托举香港整体楼市稳步回暖，更直接引爆高端豪宅赛道。2026年上半年，香港顶豪市场交易活跃度、整体成交规模同步大幅走高，接连刷新多年市场纪录。
中原地产研究部监测数据显示，2026年上半年，香港总价2000万港元以上的高端私人住宅，一二手累计成交2372宗，总交易金额高达1113.18亿港元，该半年度成交金额创下1995年下半年以来31年半的历史峰值。即便对比已然回暖的2025年下半年，今年上半年豪宅成交宗数、金额仍分别实现25.5%、24.8%的环比增长，高端市场上涨势头稳固。
以香港传统豪宅片区山顶南区为例，上半年合计录得121宗一二手豪宅成交，创下2021年以来近五年新高，成交金额高达151.38亿港元，较去年同期激增165.2%，刷新2018年以来近八年同期纪录。
买家结构方面，据中原地产高级资深营业董事何兆棠透露，上半年山顶南区豪宅成交中内地买家占比已攀升至约七成，较过往五成左右的比例进一步提升；本地客约占两成，以老牌家族换楼或长线资产配置为主。受地缘政治及外围金融市场波动影响，香港物业的避险吸引力提升，欧洲资金亦有回流，占比约一成。
山顶南区成交对比图图源：中原地产
此外，近期各路名人、企业家扎堆扎堆入局香港顶豪市场，也让本轮楼市热潮备受市场关注。今年6月，华语乐坛天王陈奕迅斥资1.82亿港元，购入港岛南区寿臣山一栋独栋洋房，折合单价每平方米高达70万港元；高瓴资本创始人张磊的妻子张子丽，以5.626亿港元拿下石澳道老牌独立洋房“The Round House”，刷新2026年香港二手房单笔成交纪录。
“名人及企业高管密集入市，本质上反映的是高净值人群对香港豪宅资产的信心回升，‘风向标’意义是存在的，但不宜过度解读。”吴睿对界面新闻指出。“实际上，从25年开始，香港豪宅市场就已经出现了明显的复苏迹象——成交量在回升、议价空间在收窄、市场活跃度在提高。特别是在一些顶豪地段，在过去一年多时间里，我司已促成多宗5亿以上的豪宅交易。”
走势审慎向好
上半年的强势行情过后，下半年香港楼市将如何演绎？业内主流判断偏向审慎乐观。
谈及下半年市场走势，吴睿向界面新闻给出预判：“我对下半年香港豪宅市场的整体判断是‘延续回暖，但涨幅趋于平缓’。”吴睿对界面新闻表示。
在他看来，这种判断基于几个原因：一方面，支撑市场的基本面因素依然存在——低息环境、人才持续流入、内地资金配置需求、租金上涨等，这些都会为市场提供底部支撑；另一方面，需要警惕一些风险因素，特别是美联储的货币政策走向。如果美联储的降息周期放缓，甚至出现政策转向，对香港楼市会带来直接且迅速的影响。因为香港的利率环境与美元挂钩，资金成本的变化会直接影响购房者的支付能力和投资意愿。
“下半年随着大批人才来港发展以及全面‘撤辣’政策效应的持续显现，楼市的置业需求将持续释放。再加上内地资金继续南下流入香港市场，开发商将保持积极的推盘节奏以抢占市场份额。”中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰分析指出。据他估计，下半年香港潜在的一手住宅供应量接近1万伙，全年一手成交有望达到2万伙。
多家国际机构近期也纷纷上调了对香港楼市的年度预期。花旗 银行 将2026年香港住宅楼价升幅预测从8%上调至12%，并预计2027年再升6%； 摩根士丹利 同步将年度涨幅预期由10%上调至12%，认为香港楼市已进入新一轮上升周期，明年有望续升5%； 高盛 预测涨幅为12%， 摩根大通 给出10%至15%的预测区间。
（文章来源：界面新闻）