多层次REITs潮起券商特色化发展迎历史契机
多层次REITs潮起 券商特色化发展迎历史契机
2026年10月29日 04:19
截至2026年10月28日，公募REITs已上市92只、发行及扩募规模超2500亿元；机构间REITs最新完整汇总数据显示，截至2026年三季度末累计发行69只（含扩募）、规模达1109.36亿元。市场高速扩容的背后，证券公司服务体系的同质化、碎片化、通道化短板日益凸显。 申万宏源 （000166.SZ）固定收益融资总部撰文指出，券商亟需跳出传统股债二分思维，以全链条服务能力重塑竞争格局，在多层次REITs蓝海中走出特色化转型之路。
四条赛道重塑竞争格局
我国多层次REITs市场正呈现“生态扩容”与“模式分化”双线并进的态势：三级产品体系加速成形，打开了券商服务的增量空间；四条差异化路径同步分化，重塑着行业竞争格局。
申万宏源 认为，依托国办发〔2022〕19号文等政策持续加持，我国已形成“公募REITs—机构间REITs—Pre-REITs”三级递进的完整生态。公募端另有26只项目已上报交易所；机构间REITs另有35只、超530亿元项目排队待审；Pre-REITs作为资产培育的核心载体，亦有多单项目落地。从基础设施到商业不动产，从产业园区到 数据中心 ，底层资产品类持续丰富。
然而，市场扩容速度远超服务能力建设——券商基于传统股债业务构建的服务体系，难以匹配REITs股债融合产品的全周期、全链条需求，金融服务与市场需求之间的错配日益显现，这为券商重塑服务模式提供了现实动力。
面对增量市场，券商依托各自资源禀赋，已分化出四条差异化业务路径。
一是“存量投行客户盘活模式”。ABS与REITs在底层资产筛选、结构设计、现金流测算等核心环节高度重合，头部券商可快速将资产证券化能力迁移至REITs业务。截至2026年5月18日， 中信证券 稳居企业ABS、公募REITs财务顾问、机构间REITs管理人三项业务榜首，华泰资管、平安证券、 中金公司 同样位列前茅，“ABS—REITs”协同效应显著。
二是“银证协同客户盘活模式”。 银行 系机构凭借“ 银行 获客+券商服务+资金对接”的闭环异军突起。REITs底层资产普遍存在存量贷款，债务置换是项目落地关键环节；同时， 银行 理财、保险资金是REITs重要投资者。农银汇理、工银瑞信、建信基金、 中银证券 等银行系机构影响力持续提升。
三是“股东支持盘活项目模式”。2025年以来REITs向地方国企项目下沉，区域属性强的项目为区域性券商提供了生存空间。 华泰证券 依托江苏国资深耕长三角， 国泰海通 依托上海国资主导本地商业物业REITs， 财达证券 聚焦 京津冀 ， 兴业证券 深耕福建， 长城证券 背靠华能集团聚焦能源赛道——各据一方、错位竞争。
四是“机制创新 综合 模式”。这类券商通过打破业务条线壁垒，构建“研究+投资+投行+财富+基金+银行协同”的全链条服务能力，实现弯道超车。 申万宏源 正是这一模式的标杆：截至2025年12月，累计参与公募REITs战略配售、网下投资超31亿元，为全部公募REITs提供做市服务、做市数量行业第一；2025至2026年主导发行多单标杆项目，涵盖产业园、写字楼、保租房、 数据中心 等多元资产。实践证明，全链条服务才是真正的护城河。
三重错配直击行业软肋
繁荣之下，短板不容回避。 申万宏源 指出，当前券商服务与市场需求之间存在错配，思维认知、专业能力、服务生态三重短板相互交织，构成行业转型的深层障碍。
认知层面，股债二分的思维定式根深蒂固。多数投行团队未认清REITs股债融合的产品属性，业务研判、项目承揽、结构设计仍局限于传统股债框架，缺乏对底层资产投资研究、运营管理的系统性评估。更有甚者，仅将REITs视为承销创收通道，强调承销收入，忽视其资产培育、重组并购、权益融资的多元价值，未从盘活存量资产、推动投融资模式转型的战略高度布局。
专业层面，复合能力长期缺位。REITs突出资产信用，风险收益结构复杂，但多数券商缺乏产业周期、资产估值、税务筹划、存续期管理的系统性研究，在尽调、定价、风控、市值管理等环节专业能力存在不足。行业普遍缺少兼具资产评估、运营、财税、合规知识的跨领域复合型人才，人员培养体系、激励考核机制也未进行针对性配套完善。
生态层面，全链条协同明显不足。券商REITs业务多局限于承揽、销售及投资，投行、投资、研究、财富等条线分割严重——研究缺乏前置研判，投资在估值定价、做市服务积极性不足，财富条线未做好投资者服务，跨部门联动机制缺失。同时，信息化水平滞后，缺乏适配REITs资产核查、现金流监测、估值定价的全业务链数字化模块。
深究根源，REITs业务周期长、前期投入大、回报见效慢，与券商短期盈利目标存在天然冲突；考核偏重项目数量与短期收益，忽视资产培育、资源整合等长效工作；跨部门协同激励不足，资源投入无法纳入绩效考核，部门间主动对接积极性大打折扣。
四剂“药方”勾勒券商特色化路线图
破局之道，在于系统重构。 申万宏源 开出四剂“药方”，从战略认知、机制建设、人才培养、行业标准四个维度，为券商特色化发展勾勒出完整路线图。
战略层面，把REITs业务上升为战略级核心业务。建议设立REITs盘活存量委员会，统筹投行、投资、风控、合规、研究等多部门资源，打通内部协同壁垒；更具突破性的是设立“首席REITs官”专职高管岗位，将多层次REITs业务上升为公司战略级核心业务；同时将业务规模、品牌建设、资源储备等指标纳入高管年度绩效考核与任期经营目标体系，以“指挥棒”倒逼战略落地。
机制层面，重构考核激励与风控体系。立足REITs业务长周期、重储备、强协同的属性，重构绩效考核与利益分配机制，将项目储备、资产挖掘、部门协同、存续期服务等长效工作纳入考核；明确各岗位内部分成与专项奖励，并将激励方案、考核分配规则进行监管备案，杜绝短期激进展业。风控端则围绕项目准入、尽职调查、交易架构设计、申报发行及存续期管理各环节，构建事前研判、事中管控、事后督导的闭环体系。
人才层面，内外并举充实专业梯队。企业内部由人力部门牵头，编制中长期REITs专项人才培养方案，围绕资产研判、架构设计、估值测算、财税合规、存续期运营等环节搭建常态培训与能力认证体系；行业层面建议由自律组织牵头，参照英法德经验，研究制定对标国际标准的REITs管理人资质认证标准与评价体系，建立管理人诚信档案与惩戒机制。
标准层面，以制度供给护航行业发展。建议参考美日成熟市场经验，由监管部门牵头、行业协会协同，修订执业指引、业务操作规范及配套监管文件，完善专业人才强制配置要求；对项目承揽、尽调、评估、合规、存续管理等关键岗位，明确从业人员资质条件、专业能力、从业年限及岗位适配性要求，以制度供给护航行业规范、可持续发展。
随着行业标准完善与专业能力提升，券商将深度赋能存量资产盘活与实体经济转型升级，依托多层次REITs构建差异化核心竞争力。
申万宏源 认为，REITs不是又一个通道业务，而是券商从“投行”走向“投资+投行+投研+投顾”一体化服务的历史契机。谁能率先打破股债二分思维，谁能率先建立全链条服务能力，谁就能在新赛道中占据先机。潮平两岸阔，风正一帆悬。多层次REITs大潮已起，券商的特色化转型之路，才刚刚开始。
（文章来源：经济参考报）