底层资产出租率超95%、租金收缴率近100%！商业不动产REITs首张答卷验证精选物业现金流韧性

底层资产出租率超95%、租金收缴率近100%！商业不动产REITs首张答卷验证精选物业现金流韧性

2026年10月29日 06:31

　　2026年6月，首批四只商业不动产REITs在上交所发行上市。近日，四只产品披露了2026年三季报。作为发行上市后的第一份定期报告，首批产品三季报整体表现稳健，核心运营指标可圈可点：底层资产出租率普遍保持95%以上，租金收缴率接近100%，年化现金流分派率平均达到6.5%，整体处于较高水平。

　　专业人士对《中国经营报》记者表示，首批商业不动产REITs三季报整体表现积极，业绩兑现度好于预期，验证了成熟商业物业的现金流韧性。在低利率环境下，商业不动产REITs为投资者提供了一类介于股债之间、侧重稳定分红的配置工具，投资者可以参与成熟商业物业投资、分享底层资产经营收益。

　　与此同时，专家也提醒，产品之间的业态分化特征已经显现，投资者应当区分业态差异，既要关注分红水平，也要 综合 考察其他相关因素。

　　 业绩兑现度好于预期

　　2026年6月18日，首批四只商业不动产REITs在上交所集中上市。三季报是其上市后首个完整季度的业绩检验。从披露数据看，各项目核心指标稳健，部分项目超出招募说明书预期。

　　具体而言，汇添富上海地产商业REIT持有鼎保大厦、鼎博大厦两处办公楼资产，均位于黄浦区世博会城市最佳实践区。基金三季度实现收入4993万元、可供分配金额4644万元，按季末市值计算的年化现金流分派率达7.47%。在保持近100%高出租率的同时，项目租约还具备长期稳定的特点，按面积加权的剩余租期超过6年。

　　 中信建投 首农商业REIT底层资产为北京昌平天通苑核心商圈的龙德广场，已稳定运营超过18年。报告期内实现基金收入6182万元，可供分配金额4291万元，年化现金流分派率6.68%，高于招募说明书披露的2026年度预测值6.22%；期末出租率96%，高于估值假设的95%；固定租金收入占比约93%，现金流可预期性较强。

　　奥特莱斯业态两单产品期末出租率保持100%，按对应期间折算的可供分配金额也均超招募说明书预测。其中，中金 唯品会 商业REIT持有郑州、哈尔滨两处资产，三季度实现收入16628万元、可供分配金额8788万元； 国泰海通 砂之船商业REIT底层资产砂之船（西安）奥特莱斯期末租金收缴率亦达到100%；基金三季度实现收入10889万元、可供分配金额6545万元。

　　值得一提的是，公募REITs收益分配比例不低于可供分配金额90%的机制安排，在商业不动产REITs上得到快速兑现。2026年9月，汇添富上海地产商业REIT完成上市以来首次收益分配，派现4024万元，为商业不动产REITs中首只分红的产品，投资者在上市两个多月即分享到核心资产的现金流回报。

　　 不同业态有所分化

　　“整体业绩兑现度好于预期，验证了精选成熟商业物业的现金流韧性。”天府立言金融研究院院长曾刚表示，四只产品出租率、租金收缴率普遍维持高位，奥莱两单实现满租，社区商业、核心区写字楼出租率也高于发行阶段的估值假设，可供分配金额多数超过招募说明书预测，年化现金流分派率处于有吸引力区间，叠加强制分红机制落地，首单产品已经完成现金派发，把账面收益转化为投资者可拿到手的回报。

　　“总体来看，首批商业不动产REITs三季报表现积极，呈现出经营基本面稳健、现金流表现较好、业态特色鲜明的特点。”北京交通大学经济管理学院助理教授于耀称，办公楼资产保持较高出租率和较长剩余租期，奥特莱斯资产出租率达到100%，部分产品可供分配金额超过招募说明书预测，体现了成熟商业物业的运营韧性和现金流创造能力。

　　同时，曾刚表示，季报只是短期样本，不同业态的底层逻辑差异显著：奥特莱斯依托稳定的品牌联营体系、低租户集中度，现金流稳定性更强；上海黄浦写字楼项目受益于长租约支撑，剩余租期充足；社区购物中心以固定租金为主，收入可预期性较强。

　　“这份成绩单更多证明，经过严格筛选、运营成熟、区位优质的商业资产，能够形成稳定现金流，但并不代表商业不动产天然具备低波动属性，后续仍要持续跟踪消费周期、租户续约、写字楼新增供给等变量。”曾刚提醒道。

　　于耀也认为，评价商业不动产REITs更要关注现金流质量、租金收缴情况、运营成本及未来分红的可持续性。首批产品的初期表现，为市场发展提供了积极信号，但仍需通过更长周期的运营数据检验其稳定性。

　　 丰富资产配置选择

　　“已披露季报项目截至三季度末的年化现金流分派率平均达到6.5%。在低利率环境下，稳定现金流叠加高比例分红，使商业不动产REITs的配置价值进一步显现。”一位机构人士指出，随着REITs市场发展，投资者更加倾向于“运营兑现定价”，底层资产质量与主动管理能力将成为价值分化的核心变量。

　　“商业不动产REITs为投资者提供了参与成熟商业物业投资、分享底层资产经营收益的新渠道，有助于丰富资产配置选择。”于耀表示，其价值主要在于底层资产相对可识别的经营现金流，以及办公楼、奥特莱斯等不同业态所呈现的差异化收益特征。

　　于耀同时强调，年化现金流分派率不等于实际投资回报率，更不代表未来收益承诺。“投资者既要关注分红水平，也要 综合 考察资产区位、出租率、租约期限、租金收缴率、估值水平及二级市场价格波动。”于耀称。

　　“在低利率环境下，商业不动产REITs为投资者提供了一类介于股债之间、侧重稳定分红的配置工具，具备资产分散价值，但不能简单等同于保本高息产品。”曾刚表示。

　　曾刚指出，从收益端看，这批标的年化现金流分派率显著高于国债、普通固收产品，强制分红规则保障可供分配金额九成以上用于派发，适合追求持续现金流的长期资金，包括保险、 养老金 等机构，也适合愿意拉长持有周期的个人投资者。其和股票、利率债的相关性相对偏低，纳入组合有助于平滑整体收益波动。

　　“风险约束同样清晰，商业资产受消费景气、商圈竞争、租户更替影响远高于传统基建类REITs，写字楼赛道还持续面临新增供给压力，二级市场价格同时会跟随利率、市场情绪波动。”曾刚表示，投资者不宜单纯追逐高分派率，应当区分业态差异，优先关注租约结构稳定、租户分散、运营团队成熟的标的，同时理性看待短期价格波动，把它作为大类资产的补充配置，而不是单一的高收益。

　　“总体而言，我对商业不动产REITs的发展前景持审慎乐观态度。随着产品体系完善和市场机制不断成熟，其有望更好发挥盘活存量资产、服务实体经济和丰富居民财富管理工具的作用。”于耀称。

　　 更多项目接续推进中

　　据记者了解，沪市商业不动产REITs正接续推进，后续上市可期。例如，华安 陆家嘴 商业REIT的基金合同已于7月31日生效，基金成立以来实现收入2748万元、可供分配金额2555万元；其底层资产晶耀前滩项目为地铁上盖 综合 体，三季度末办公部分出租率达97%、商业零售部分出租率达98%，较2025年年末提升1—4个百分点不等。

　　同时，更为多元的资产业态和参与主体，也将为投资者配置优质商业资产提供更加丰富的选择。作为央企、地方国企参与商业不动产REITs的重点项目，华夏保利商业REIT底层资产涵盖办公、零售混合业态；华安锦江商业REIT则将分布于全国18座城市的21家“锦江都城”品牌中高端 酒店 纳入底层资产，为全市场首单 酒店 商业不动产REITs。

　　作为外资、民企参与商业不动产REITs的代表项目，华夏凯德商业REIT底层资产涵盖深圳来福士广场综合体与凯德广场·涪城购物中心，已完成网下询价并定档11月3日起发售；广发新城吾悦商业REIT底层资产为常州、南通两座吾悦广场，得到市场踊跃认购。

　　上述机构人士称，从首批项目上市到首份季报披露，商业不动产REITs正迈出从“平稳起步”到“运营兑现”的关键一步。随着更多优质商业资产接入资本市场，这一创新品种有望在盘活万亿存量资产、服务扩大内需战略中发挥更大作用。

（文章来源：中国经营报）

主题：租金收缴率近100%|新股|美股