穿越业绩黑暗最后一年，龙湖表态明年利润回升

穿越业绩黑暗最后一年，龙湖表态明年利润回升｜直击业绩会

2026年08月30日 22:01

　　 很少有人再质疑 龙湖集团 （下称“龙湖”）的安全性。

　　在行业调控进入深水期的第五年，这家穿越了周期的龙头房企即将迎来债务转型的又一个里程碑时刻——不出意外的话，明年1月其将实现境内债券及中票清零。

　　过去四年间，它在零逾期、零展期、零违约的财务纪律之下，实现了有息负债降超600亿元，还同步清零了近400亿元供应链融资，两者合计近1000亿元。

　　阵痛之中，龙湖的规模骤降，利润也跌至低点。

　　而今实现债务结构转换后，龙湖也在全力推进收入结构的转换。公司预计到2027年，开发业务的拖累会大幅减少，集团整体利润会明显回升。2028年运营及服务业务收入将超过地产开发，届时随着运营和服务航道利润逐步增长，业绩将实现稳步增长。

“今年是利润低点，明年有望回升”

　　近日，龙湖发布了2026中期业绩公告并在线召开了电话会。

　　上半年，龙湖实现营业收入398亿元，同比下滑32.3%。拆分收入构成来看，地产开发业务依然是核心，贡献收入261亿元，占比65.58%。73亿元的运营业务收入中，商业投资和 资产管理 分别对应59.8亿元和13.2亿元，占比81.9%和18.1%。服务业务收入64亿元，物业服务和智慧营造分别为56.5亿元和6.5亿元。

　　虽然运营和服务收入整体毛利率稳定维持50%以上，成为公司穿越周期的核心利润锚点，但其现有规模仍未能完全对冲地产开发业务收缩的影响。

　　对于运营和服务业务收入能否支撑公司转型以及经营性航道未来的增长目标，董事会主席及首席执行官陈序平在会上详细介绍了未来三年业务铺排。

　　他说，C2商业投资航道将通过每年新开商场，以及同店同比的提升，实现收入的稳定增长。2026年—2028年，C2航道收入的增幅目标是年复合10%左右的增长，成为龙湖重要的收入及利润来源。

　　陈序平透露C3 资产管理 航道近年来有两项主要工作，一是针对长租公寓——冠寓，将原来亏损的中资产项目做一些出清腾退；二是补充重资产的活力街区项目“欢肆”以及养老公寓项目“椿山万树”，一减一增之后，整个航道的收入规模会逐渐稳定，且NPI及利润实现有序增长。

　　C4物业服务航道则坚持高质量外拓。据其介绍，今年上半年龙湖智创生活陆续退出了70余个收费水平过低、无法提供高质量服务的项目，同时也新进接管了100多个更能发挥优势的高质量项目。未来3年，C4航道收入年化增长率目标为5%。

　　C5智慧营造航道则主要聚焦一二线城市的重点项目，提高兑现度。今年上半年C5航道代建项目的销售突破100亿元，2026年—2028年该航道的外部业务收入目标是年化增长20%。

　　陈序平表示，预计到2028年，龙湖的运营及服务业务收入将超过地产开发，毛利率将保持在50%以上，权益后利润率保持在30%，力争尽早实现百亿的利润规模。

　　利润方面，上半年龙湖实现毛利44.24亿元，对应毛利率11.12%，相较去年同期降低1.5个百分点，期间归母净利19.6亿元，同比下降39.0%。

　　3月业绩会上，CFO赵轶表示，集团利润低点集中在2025年—2026 年，预计2027年开始恢复增长。此次赵轶依然维持此前判断，他说今年是公司核心利润低点，主要是基于开发业务的整体节奏，上半年结算量偏低，下半年集中结算，叠加销售价格承压，整体存量项目毛利率承压。

　　他还表示，上半年运营和服务业务实现收入137亿元，占比34%，毛利率在50%以上，净利率超过30%，未来随着运营基数越大，增幅也越大，盈利转正模式很清晰。

　　随着存货去化和土储盘活，待结算项目越来越少，赵轶预计，2027年，随着开发业务的拖累大幅减少，集团整体利润将明显回升，有望转正。2028年后，随着开发业务存量项目的出清以及运营和服务航道业务的逐步增长，龙湖的业绩将稳步增长。

半年拿下4个项目

　　上半年，龙湖实现合约销售165.5亿元，对应建筑面积175万平方米，销售单价为9460元/m²。和此前不同，上半年的区域业绩发生较大变化，环渤海和西部以53.47亿元和46.87亿元排名前两位，合计占比超过60%。长三角、华南和华中对应销售额则为35.9亿元、20亿元及9.3亿元，依次占比21.7%、12.1%和5.6%。

　　截至6月底，公司已售未结的销售额为838亿元，面积734万平方米。

　　在拿地端，龙湖依然谨慎，“量入为出、以销定投”的策略之下公司选择低强度择优补仓。上半年，仅在青岛、大连、无锡、兰州四城新增4个项目，新增土储总建面、权益建面均为33.7万平方米。截至6月底，公司整体土储总建面2011万平方米，权益建面1605万平方米，一二线城市货值占比约70%。

　　对于大众关心的市场是否已经企稳，执行董事及地产航道总经理张旭忠表示，上半年行业延续筑底，二季度边际修复，但5月后热度回落，市场呈“弱复苏、缓修复”态势。虽然核心城市量价改善受政策刺激（如限购松绑）推动，但内生动力尚未全面激活，政策退坡后动能不足。

　　张旭忠提出要通过新房和二手房成交量、成交价格、供需关系（库存去化周期）、市场信心这四重信号来观察行业是否触底，而当前仅部分信号成立，全国整体企稳仍需时间。

　　张旭忠给出判断，短期内市场量价跌幅收窄，但分化持续，政策力度与信心恢复是关键变量，中长期其依然看好 房地产 市场稳健健康发展。

两笔到期债务已做好安排

　　在资产负债表方面， 龙湖集团 继续稳步压降债务规模。截至期末，公司有息负债1471亿元，较2025年底压降57亿元；在手现金为249亿元，净负债率为52%，剔除预收款后的资产负债率为53.8%。

　　债务结构也在优化，截至6月底， 龙湖集团 1年内到期的短期债务占比为10.8%，平均融资成本降至历年低点3.36%。

　　CFO赵轶表示，年初至今，龙湖已经偿还47亿元的境内公开债券，包括36亿元的境内信用债和11亿元中债增担保债券。据其透露，接下来年内到期的集团层面债务还有两笔，一笔是9月份到期的13亿元境外 银行 贷款，一笔是年底到期的12亿元中债增担保债券，均已做好安排。

　　赵轶给市场释放信心，未来每年到期的集团层面债务规模相对有限，2027年为60亿元、2028年有66亿元、2029年降至38亿元、2032年只有12亿元，公司将继续通过正向的经营性现金流以及新的融资安排来进行铺排。

　　对于当前的债务结构，赵轶表示，一年内到期的短债150亿元出头，现金短债比为1.57，剔除预售资金监管后的倍数大概在1倍左右。融资成本为3.36%，较去年的3.51%下降了15bps，公司认为未来这个结构会不断优化，还有进一步降低的空间。

　　他强调未来龙湖的融资和资金策略依然坚定两个打法：第一，坚定守住信用， 银行 贷款不逾期、不展期，公开债券不违约。第二，坚定提升核心资产价值，通过运营提升、NPI提升，挖掘估值空间，多做长年期贷款，优化债务结构。

（文章来源：国际金融报）

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