首开股份聚焦城市更新赛道“增量开发+存量更新+多元转型”驱动增长
随着房地产行业从增量扩张步入存量提质的新阶段，传统拿地开发模式红利逐步消退，城市更新正成为新的增量来源。
2026年5月，国务院正式发布《城市更新“十五五”规划》，明确了多项量化任务目标。北京市也将城市更新作为城市建设发展的重点方向和重要动力，2026年初披露了第一批城市更新计划项目清单。据市场测算，2026至2030 年五年间，全国城市更新整体市场容量约20万亿元。
对于房地产行业来说，这一转变意味着房企发展模式将从“拿地—开发—销售”转向激活城市存量价值。值得一提的是，城市更新的商业逻辑与传统开发存在本质区别：项目周期更长、盈利模式更分散，对市场主体的资源整合能力、全链条运营能力及长期资金承载力均提出了更高要求。
这也就意味着，手握存量资产、具备技术优势、拥有成熟多元业态运营经验的房企，更易在这一赛道形成竞争优势。目前头部房企已经在加速转型，布局城市更新这一赛道， 首开股份 正是其中的标杆性房企。
首开集团整合北京建院 剑指城市更新赛道
2026年6月28日，首开股份发布公告称，北京市国资委决定将北京国有资本运营管理有限公司持有的北京建院67.50%国有股权，无偿划转至首开股份控股股东首开集团。这场房地产开发与设计领域的“跨界”整合，是首开股份向城市运营商转型的重要一步。
从此次整合的双方来看，首开集团旗下首开股份长期深耕北京核心市场，拥有庞大的项目储备、成熟的开发经验。北京建院则是中国领先、国际知名的大型国有建筑设计咨询机构，拥有中国工程院院士、勘察设计大师领衔的顶尖技术团队。二者整合后，首开集团将打通规划设计、投资策划、工程总承包、持有运营等全链条，成为立足北京的“第一综合服务商”，打开更大增长空间。
作为北京市属国企，首开从2016年开始就展开了“开发+运营+服务”多元化布局。2019年首开集团与房地集团重组，获得了古建修缮、老旧小区改造等能力，正式开启了“城市复兴官”的角色。2025年，首开股份重申“城市复兴官”品牌定位，进一步明确将聚焦城市更新核心赛道。
经过多年的实践，首开股份在城市更新领域已经积累起独特的运营模式和项目经验。“首开经验”先后被写入北京市“十四五”规划建议和北京市第十三次党代会报告。
在运营层面，首开股份构建了自主投资运营 + 委托管理运营两套并行模式。自主投资运营模式主要指以自有资金投入存量物业改造，持有运营获取长期收益，代表项目为通州宋庄首开 LONG街。委托管理运营方面，依托首开集团资源优势，公司持续深化与首开集团的业务协同，受托管理首开集团原北京电焊机厂用地改建四合院项目、香山晴雪园酒店升级改造项目，实现协同机制下轻资产运营模式的有效落地与规模化拓展。
从目前来看，首开双轮驱动的业务模式已经得到市场验证，未来将从单个项目改造向成片街区更新、区域整体更新拓展，城市更新有望成长为公司第二增长曲线。
首开股份积极探索城市综合服务商
以传统开发业务起家的首开股份，目前已构建起 “增量开发+存量更新+多元转型”三维业务体系，正逐步摆脱对单一开发销售模式的依赖，向城市综合服务商方向转型。
增量开发层面，首开股份坚持深耕高能级核心城市，聚焦中高端改善型 “好房子” 打造，持续稳固开发业务基本盘。截至 2025 年末，公司京内核心项目达 69 个，总规模约 1560 万平方米，在北京市场构筑了深厚的品牌与资源壁垒。2025 年北京地区实现收入 203.85 亿元，同比增长 172.81%，占主营业务收入的 68.06%，对应业务平均毛利率达 19.29%，核心区域的盈利贡献突出。
存量更新层面，首开股份是北京城市更新的早期参与者与核心实施主体，积淀了丰富的项目实操经验。其中通州宋庄首开 LONG 街入选已纳入2025年北京市“三个一百”重点工程及北京市第二批城市更新示范项目清单。
城市更新的核心难点并不在“拆改建” 的工程环节，而在改造后的运营落地与价值兑现。对首开股份而言，城市更新并非孤立的业务线，而是与旗下商业运营、长租公寓、养老服务、经营性资产管理等业态形成深度联动的业务载体，二者相互赋能，可以共同构建起增长闭环。
从其多元业务来看，首开股份转型已经初具成效，运营、长租公寓、养老产业等多元业态保持稳健增长。2025 年物业经营收入同比增长 8.65%，达到9.28亿元。旗下商场经营业态整体出租率达到96%；投入运营的9家养老院平均出租率96%；长租公寓上市房源近7000套，综合出租率为93.7%。公司同步启动商业不动产 REITs 申报，打通 “改造-运营-退出”资金闭环。
财务表现上，在行业整体承压的大环境下，首开股份经营基本面率先企稳，核心财务指标呈现持续修复态势。
营收端逆势增长，正式步入修复通道，2025 年全年实现营业总收入 300.97 亿元，同比增长 24.30%；2026 年一季度单季营收 49.22 亿元，同比增长 26.65%，连续两个报告期保持双位数增长。利润端减亏成效显著，盈利能力持续修复。2025 年较2024 年大幅减亏，2026 年一季度亏损额进一步收窄。2025 年房产销售业务毛利率达 13.6%，同比提升 9.04 个百分点；酒店物业经营毛利率 10.6%，同比提升 2.15 个百分点。叠加费用管控持续见效，成为减亏增效的重要支撑。经营现金流保持稳健，财务结构持续优化。2025 年经营活动现金流量净额78.82 亿元，同比增长 6.77%，连续多年保持正向净流入。同时主动压降负债规模，2025 年有息负债总额持续下降。
整体来看，首开股份三维业务体系已初步成型，随着业务协同效应持续释放，公司有望持续分享存量时代的发展红利。