上海楼市站上分化临界点“沪八条”释放刚需改善置业活力
上海楼市站上分化临界点 “沪八条”释放刚需改善置业活力
2026年08月20日 14:24
作者：
唐韶葵
短短半年，上海已两次加码楼市支持政策。
8月20日，上海市住建委、市房管局、市财政局、人民 银行 上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心六部门联合印发《关于优化本市 房地产 政策措施的通知》（简称“沪八条”），新政自2026年8月21日起实施。本次政策包含五大方面共八项举措，围绕公积金提取、个人住房信贷、购房补贴、房票安置、存量二手房收购盘活等方面发力，旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进 房地产 市场平稳健康发展。
在年初“新七条”等政策组合作用下，上海住房需求持续释放，楼市整体量价回暖，土地市场同步升温，多幅地块刷新区域成交纪录，反映房企对后市稳定向好的预期。步入下半年，市场一改传统淡季特征，呈现“淡季不淡、量价齐升”的运行特点。
新房方面，7月上海新房成交同比由负转正，中高端改善产品保持热销，改善需求稳步释放。国家统计局数据显示，7月上海新建商品住宅价格同比上涨3.0%，在70个大中城市中涨幅居前。二手房市场韧性更强，除2月受春节扰动外，上海二手房月度成交持续站稳2万套高位，二手房价格指数已连续6个月反弹，累计上涨2.2%，市场趋势出现实质性修复。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，7月底中央政治局会议定调稳定 房地产 市场，叠加新版《住房公积金管理条例》落地，形成顶层制度支撑。上海顺势推出“沪八条”，直击“卖旧买新”置换链条痛点，通过公积金优化、信贷放宽、置换补贴、房票安置、存量盘活打出组合拳，精准激活多层次住房需求，推动市场持续修复。
新政四大亮点 卢文曦指出，“沪八条”包含四大核心亮点。其一，公积金使用场景进一步拓宽。新政在预售新房可提取公积金支付首付的基础上，新增新建现房首付提取通道，延续“既提又贷”，提取首付不影响贷款额度；同时放宽提取频次与限额，允许符合条件的缴存人按自然年办理购房提取，并支持提取公积金用于缴纳购房契税、购置配套车位及储藏室，减轻购房者资金压力。
其二，差异化信贷政策降低首次改善置业门槛。新政维持房贷区域差异化管理，外环外二套房商贷最低首付比例下调至15%，与首套房门槛基本持平，外环内二套房首付仍为25%。宝山区、嘉定区全域执行外环外标准，精准减轻外围置换群体置业负担，激活外环外市场成交，具体信贷细则可向经办 银行 咨询。
其三，阶段性置换补贴设置时效与总额约束，引导置换需求加快入市。此项政策执行至2027年3月31日，总额用完即止。居民在外环外购买新房，且1年内出售本市二手房，可按新房贷款总额1%申领补贴，单套最高5万元；若售出二手房位于外环内，还可叠加3万元补贴，单套最高可享8万元。限时限额的补贴机制，有助于推动观望置换群体尽快入市。
其四，推广房票安置与盘活存量房源并举，拓宽需求渠道。上海将在城中村改造、旧改征收项目中加大房票安置推广力度，适配动迁居民多元化安置需求，助力郊区新房去化。与此同时，依据“十五五”保障性 租赁 住房规划，各中心城区及浦东外环内区域将收购存量二手房，改造后作为保租房投放市场，扩充中心城区 租赁 房源供给。
同策研究院联席院长宋红卫则表示，“沪八条”的核心亮点在于公积金政策调整。八项举措中有三条涉及公积金优化，紧随8月18日新版《住房公积金管理条例》落地的步伐，上海仅隔两天便配套出台细则，政策落实效率高。新政将新建现房纳入公积金提取支付首付范围，并调整购房提取规则；同时支持公积金用于缴纳购房契税、购置车位，拓宽使用场景，减轻刚需与刚改家庭置业负担，助力改善需求释放。
除此之外，宋红卫还指出政策另有三大看点：一是外环外二套房商贷首付下调至15%，有利于激活外围改善需求、缓解库存压力；二是跨区域“以旧换新”置换家庭可享受3万元至8万元补贴；三是扩大房票安置适用范围、收购二手房用作保障性 租赁 住房，打通一二手市场联动链条。新政赶在传统销售旺季前落地，有望提振“金九银十”市场行情。
上海楼市临界点
上海出台“沪八条”的背后，是楼市正处在走势分化的微妙节点。
上海中原地产监测数据显示，2026年7月，上海新建商品住宅成交面积40.8万平方米，环比下降23.0%、同比增长19.5%；高端项目成交占比提升带动当月新房成交均价上涨至81493元/平方米，环比上涨8.6%、同比上涨14.2%，创下年内高点。
二手房市场同样表现亮眼，网上房地产网签数据显示，7月上海二手房网签23078套，同比增长19.3%，创下近五年同期新高。
不过，上海市统计局发布的数据则展现出市场另一面。今年前七个月，上海 房地产开发 投资同比下降6.8%，施工、新开工、竣工等先行指标普遍走弱。同期，全市商品房销售面积942.74万平方米，同比增长2.4%，但住宅销售面积563.07万平方米，同比大幅下滑25.7%，市场结构性分化特征突出。
短期成交压力同样显现。上海中原地产监测数据显示，8月3日—8月9日这一周，上海新建商品住宅成交面积7.10万平方米，环比减少30.64%。卢文曦指出，此前北京落地楼市优化新政，市场期待一线城市跟进宽松，购房者观望情绪有所上升。
在这样的市场背景下，“沪八条”组合政策适时推出。卢文曦分析称，多重新政叠加，有望激活楼市修复动能。信贷放宽、置换补贴、房票安置等举措精准面向首改及置换群体，释放潜在购房需求；限时限额的补贴规则，有望打破二手房议价僵局，加速存量流通，打通“卖旧买新”置换闭环，提升一二手市场联动效率。
从成交结构上看，针对当前“两头热、中间温”的市场格局，新政利好500万元—600万元中端改善需求，缓解置换群体观望心态。相较中心城区老旧房源，外环外500万元—700万元主流改善户型更匹配置换家庭购买力，政策加持下性价比进一步凸显，外环外市场有望迎来成交窗口期。
（文章来源：21世纪经济报道）