停车业主免费、租户交钱，租购同权为何失灵？
新京报
2026-07-06 10:2
北京市顺义区后沙峪镇观林阁小区是一个建成十余年的混合型小区，近日因一纸停车收费通知陷入争议。自6月1日起，该小区正式实施新的停车管理方案，核心内容为：小区业主免费停车，而租户（包括公租房承租人）则需每月缴纳100元的停车费。
这一“业主免费、租户收费”的差异化政策，在提倡“租购并举”“租购同权”的背景下，引发了部分公租房租户的质疑。记者了解到，该小区有几十户公租房租户，收费管理究竟是小区业主依法行使自治权的正当行为，还是业主自治与承租人平等使用之间的一场“正面碰撞”？ 有事儿@新京报 记者接到市民相关反映后，对此事进行了实地调查。
“为什么租户要被当作外来人对待？”
观林阁小区属于顺义区后沙峪板块，于2013年建成，共有11栋楼，混合了回迁房、商品房以及公租房等。小区共有731个停车位，其中地上116个、地下615个。居民表示，自入住以来，小区地上及地下车位均未收费，车辆进出自由。
上述由“后沙峪镇观林阁小区业主委员会”和“北京顺裕物业管理有限公司”发布的通知贴在小区各处。通知称，经业主大会投票表决，通过了观林阁小区停车场收费管理方案。方案明确，小区启动车辆收费管理系统，收费标准划分为两类：业主车辆不收费，租户及外来车辆采取收费管理。
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顺义区后沙峪镇观林阁小区，公告栏贴出启动停车收费管理的通知 新京报记者 耿子叶 摄
收费标准方面，租户及长期停放车辆，同一户内第一辆车100元/月，第二辆车起每辆车150元/月；临时车辆进入小区2小时内免费，2小时以上1元/半小时，以此累计计费，上不封顶。
观林阁小区公租房房源分散在各楼栋中，属于典型的“插花”式。据了解，有几十户公租房承租人在此居住，包括机关及企事业单位的职工等。
“这不仅是钱的问题，还是一种歧视。”在观林阁居住了四年的公租房承租人李女士对收费方案表示不解，“我们缴纳的租金并不比市场价低多少，而且国家一直在提倡‘租购同权’，为什么在停车这种基础配套上，我们要被当作外来人对待？”
另一位公租房承租人贾先生告诉记者，他在该小区住了三年多，对突然要交停车费感到难以接受。“我的租房合同里根本没有提停车费的事儿，现在突然说要收钱。”他指出，公租房是政府保障性住房，租户本身属于政策照顾对象，“要交大家都交，要不交都不交，凭什么只收租户的钱？”
租户质疑：管不好的车位靠收费来管？
近日，记者来到观林阁小区，当时临近下班高峰期，小区地面停车位已有部分停车。记者在走访中还看到，该小区地下车库入口处设立明确标识——“地下车库未验收，不具备使用条件，人员及车辆禁止入内”。然而，在记者观察期间，不时有车辆进出地下车库。
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观林阁小区，不时有车辆进出地下车库 新京报记者 耿子叶 摄
根据停车管理方案以及物业人员的说法，此举旨在解决长久以来的“停车难”问题。方案中提到，近年来，小区内车辆激增，因小区建设较早，开发建设时是按总户数1166户以0.5的比例设计的车位。目前小区停车位仍不能满足停车需求，许多住户不得已将车辆停放在非机动车停放区域，给住户出行带来了诸多不便及安全隐患，造成小区的管理难度加大。
“观林阁小区所有车位都是共用的，没有业主购买的车位，也没有公租房的配套车位。”物业工作人员表示。对于小区居民登记在册的车辆数目，以及停车位是否存在缺口，物业工作人员未给予明确答复。
他向记者表示，“在后沙峪，我们这个小区是收费相对晚的。以前周边村里的车、办事的车都往我们这儿停，导致业主回来没地方停车。自从收费并清理外来车辆后，业主晚上回来基本都有车位了。”
承租人李女士对此有不同看法。她表示，从自己在小区居住多年的实际情况来看，车位是够用的，只是位置远近的问题。以前不收费的时候，有一次下大雨，许多外面的车还停到地下车库空余车位上躲雨。
对于小区的日常管理，有租户也提出了质疑。“常常有一辆车占两个车位的情况，导致有车位也没法停。”贾先生认为，停车问题的核心在于管理缺位，“物业如果真正把管理做到位，车位划好了，一车一位，长期占车位的，去联系车主，引导居民规范停车，外来车辆登记清楚，那很多问题自然就解决了。现在一刀切搞收费，说到底是让租户为管理上的懒政买单。”
各方回应：物业照章执行，租购同权未明确落实到停车费
面对这一现状，记者采访了物业、公租房运营单位及住建部门，各方表态揭示了问题的复杂性。
观林阁小区的物业公司为北京顺裕物业管理有限公司，其相关负责人表示，物业为执行者而非决策者。物业工作人员向记者出示了业主大会的决议，称该方案经过了严格的投票程序，符合《中华人民共和国民法典》规定的“双三分之二”参与表决及“四分之三”同意的要求。
“我们是干活的部门，业主大会通过了，我们就得执行。”物业人员强调，只要没有产权证，无论是市场租户，还是公租房租户，一律视为租户进行收费。
作为观林阁小区公租房的运营单位，北京市燕顺保障性住房投资有限公司（以下简称燕顺公司）相关负责人表示，观林阁小区的公租房属于“散房”或“插花”项目，并非整栋、整小区配建。“关于车位问题，我们没有参与权，也没有决定权，只能服从小区的统一管理。”
当被询问是否参加业主大会参与投票时，燕顺公司相关负责人表示，其收房时间较晚，且这种“插花”项目在建规上并未要求配备停车位，因此在社区议事中缺乏话语权。
不过，李女士在和村委沟通中了解到，燕顺公司相关负责人参与了相关业主大会，并参与了投票。“如果是代行投票，但我作为被代表的租户，从未收到过关于管理办法的意见征集。”李女士说。