二手房

从城市的角度看，深圳租金回报率相对偏低，二手房挂牌量也尚未回落，基本面对房地产市场止跌的支撑略有逊色。

2025年“小阳春”期间，26个重点城市二手房挂牌量累计上涨10.1%，涨幅显著高于2021年以来的同期水平。

但今年“小阳春”期间，二手房挂牌量不升反降。

由于卖家倾向在成交旺季挂牌，3、4月份通常是年内二手房挂牌量回升较快的时点。

3月26个重点城市二手房挂牌量环比仅小幅回升0.6%，好于2020年以来的历史同期。

往前看，我们认为当重点城市挂牌量的回落态势持续1-2个月，市场有望再次确认价格底部，预计6-8月二手房挂牌价环比降幅将收窄至0附近。

“小阳春”结束后，房价也并未开启加速下跌，截至5月10日全国二手房挂牌价的月环比录得-0.3%，整体延续了降幅收窄的趋势。

由于3月重点城市挂牌量环比出现小幅回升，当月二手房挂牌价环比降幅走阔至-0.6%，前值为-0.1%。

当前的房地产市场正处于这一阶段，4月全国二手房成交价环比由负转正，录得0.05%，较3月环比-0.4%明显改善。

事实上，由于成交结构的变化，全国二手房成交占比自2021年以来逐年提升。

因此，在本轮地产下行周期中，二手房的成交面积始终保持正增长，这意味着造成二手房价格持续下跌的原因并非是需求的萎缩，而是来自供给侧的抛压。

对于高能级城市而言，政策刺激带来的积压需求释放持续性更强，因此去年的“金三”一线城市的二手房成交仍保持较高热度，但进入“银四”已显乏力。

截至5月13日，26个重点城市实时成交套数同比涨幅达到26%，这表明二手房市场需求侧的改善仍在延续。

其中，同比涨幅靠前的并非北京、上海等一线城市，而是徐州、南通、无锡、合肥、南昌、南京等二三线城市，原因在于去年低能级城市的二手房市场并没有出现“小阳春”，基数更低。

因此，在本轮地产下行周期中，二手房的成交面积始终保持正增长，这意味着造成二手房价格持续下跌的原因并非是需求的萎缩，而是来自供给侧的抛压。