证券公司多层次REITs服务发展研究

证券公司多层次REITs服务发展研究

2026年10月29日 10:46

　　作者：杨帆、刘静， 申万宏源 证券有限公司固定收益融资总部REITs与结构化业务团队高级副总裁；刘敏， 申万宏源 证券有限公司固定收益融资总部REITs与结构化业务团队董事副总经理

　　 研究背景

　　依托《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）等政策的持续加持，我国多层次REITs市场快速扩容、蓬勃发展。截至2026年4月末，公募 REITs已上市81只，发行及扩募规模合计超2200亿元，另有26只已上报交易所；机构间REITs累计发行49只、发行规模超800亿元，另有35只、超530亿元项目已上报交易所；Pre-REITs作为资产培育的核心载体，亦有多单项目落地。

　　伴随市场规模扩容与品类持续丰富，证券公司在多层次REITs服务方面存在的同质化、碎片化、通道化等问题日益凸显，证券公司基于传统股债业务构建的服务体系，难以精准匹配多层次REITs股债融合产品属性的个性化、多元化、全周期、全链条的服务需求，导致证券公司提供的金融服务与多层次REITs的市场需求出现滞后甚至错配的现状。

　　在此行业现状下，如何依托多层次REITs增量市场机遇走中国证券公司特色化、差异化的REITs发展之路，充分发挥全产业链服务优势，构建覆盖项目并购储备、资产孵化培育、产品发行上市、后续扩募运作、二级市场做市交易、两融配套服务、市值长效管理、行业研究赋能的全链条服务体系，已成为证券公司亟待探索与实践的重要课题。

　　 目前市场上主流的多层次REITs市场业务模式分析

　　证券公司凭借投行、资管、投资、研究等全牌照资源与 专业服务 能力，成为连接资产端与资金端的核心枢纽。结合基础设施REITs常态化发行、商业不动产REITs试点落地、机构间REITs（持有型不动产ABS）爆发式增长的市场格局，以及监管政策持续完善、学术研究不断深化的行业环境，证券公司依托自身资源禀赋、客户基础与区域优势，形成了差异化的四大核心业务模式，各模式适配不同发展阶段、资源类型的券商，共同推动多层次REITs市场高质量发展。目前证券公司从事多层次REITs业务主要存在如下模式：

　　（一）存量投行客户盘活模式

　　存量投行客户盘活模式是部分券商开展多层次REITs业务的核心路径，其核心逻辑在于资产证券化业务与REITs业务的高度同源性，以及券商在投行领域积累的客户、流程、人才与经验优势。ABS与REITs均是将缺乏流动性但能产生稳定现金流的资产，通过结构设计转化为可流通证券的金融工具，二者在底层资产筛选、交易结构设计、现金流测算、风险管控等核心环节高度重合。

　　2020年我国基础设施REITs试点启动后，监管明确基础设施REITs采用“公募基金+ABS”的双层架构，进一步强化了ABS业务与REITs业务的关联性。对于在企业ABS领域深耕多年的头部券商而言，其内部已形成适配资产证券化业务的流程制度、风控体系与人才团队，从业人员具备丰富的资产筛选、尽职调查、结构设计、发行定价经验，可快速将现有能力迁移至REITs业务；同时，券商的投行客户多为央企、国企、大型民企，这类企业持有大量交通、能源、仓储 物流 、产业园区等符合REITs标准的存量资产，无需额外拓展客户资源，可直接实现存量客户资源的转化与盘活。 计划管理人 企业ABS管理人排名 公募REITs财务顾问排名 机构间REITs管理人排名 中信证券 股份有限公司 1 1 1 华泰证券 股份有限公司 2 3 4 平安证券股份有限公司 3 5 6 国泰海通 证券股份有限公司 4 3 4 中信建投证券 股份有限公司 5 4 4 招商证券 资产管理 有限公司 6 3 7 中国国际金融股份有限公司 7 2 2 统计范围 2021年至今的已发行企业ABS项目 含全部已发行公募REITs 全部已发行机构间reits

表：企业ABS和REITs业务排名情况（数据截止2026年5月18日）

注：由于涉及到不同的业务牌照，如上排名将证券公司母子公司合并计算。

　　从市场实践来看，企业ABS业务排名靠前的券商，在公募REITs财务顾问、机构间REITs管理人领域同样占据主导地位，形成“ABS—REITs”协同发展的格局。截至2026年5月18日，2021年至今的企业ABS、公募REITs财务顾问、机构间REITs管理人三大业务排名中，头部券商高度集中： 中信证券 稳居三项业务榜首， 华泰证券 （上海） 资产管理 有限公司分列第二、第三、第四，平安证券位列第三、第五、第六， 中金公司 位列第七、第二、第二。

　　（二）银证协同客户盘活模式

　　银证协同客户盘活模式是 银行 系券商、 银行 系资管机构开展REITs业务的核心路径，其核心逻辑在于金融协同理论下的资源互补与优势联动。金融协同理论强调，金融机构通过资源共享、业务联动、优势互补，可降低交易成本、提升服务效率、实现规模经济。 银行 作为我国金融体系的核心，拥有庞大的对公客户资源、广泛的营销网点网络、充足的资金储备以及成熟的信贷管理体系；而证券公司则具备投行、资管、发行定价、做市交易等专业能力，二者协同可形成“银行获客+券商服务+资金对接”的闭环服务体系。

　　从REITs业务特性来看，银证协同的必要性尤为突出。一方面，REITs的底层资产（如交通、能源、产业园区、保障性 租赁 住房等）普遍存在存量贷款，资产梳理、贷款重组、债务置换是REITs项目落地的关键环节，银行在信贷管理、债务重组方面具备不可替代的优势；另一方面，REITs产品（尤其是机构间REITs）的一部分投资者为银行理财、保险资金等长期资金，银行可直接对接资金端，提升项目发行效率；此外，银行的对公客户覆盖能源、交通、地产、园区等全领域，拥有大量符合REITs标准的存量资产，是REITs项目的重要来源。

　　从市场实践来看，银行系金融机构在REITs市场的影响力持续提升，典型机构包括 农业银行 旗下的农银汇理基金、 工商银行 系的工银瑞信基金、 建设银行 系的建信基金和建信资本、 中国银行 旗下的 中银证券 等。在机构间REITs领域，工银瑞信基金子公司已申报一单产品。

　　（三）股东支持盘活项目模式

　　股东支持盘活项目模式是区域性券商、产业背景券商开展REITs业务的核心路径，其核心逻辑在于资源基础理论下的区域资源与产业资源垄断优势。

　　在全国化竞争中，区域性券商难以与头部券商抗衡，但依托股东资源，可在本地市场或特定产业领域形成“区域壁垒”或“产业壁垒”，获取优质项目。从REITs市场特性来看，2025年以来基础设施REITs逐步向地方国企项目下沉，城市更新、区域产业园区、地方交通设施等项目增多，这类项目规模相对较小、区域属性强、依赖地方资源，更适配区域性券商参与；而产业背景券商则可依托股东产业资源，聚焦特定赛道，获取优质底层资产。

　　从市场实践来看，区域性券商、产业背景券商在REITs市场的差异化优势逐步凸显，成为多层次REITs市场的重要补充力量。典型案例包括： 华泰证券 依托江苏国资背景，深耕长三角区域REITs； 国泰海通 证券依托上海国资背景，主导上海本地商业物业、园区REITs； 财达证券 依托河北国资背景，聚焦 京津冀 区域基础设施REITs； 兴业证券 依托福建国资背景，深耕福建区域REITs；华能系券商 长城证券 依托华能集团产业背景，聚焦能源类REITs。

　　（四）通过机制创新的 综合 模式

　　机制创新 综合 模式是券商实现REITs业务弯道超车的核心路径，其核心逻辑在于打破传统业务条线壁垒，整合内外部资源，构建全链条、一站式 综合 服务体系。这类券商既无头部券商的绝对规模优势，也无银行系券商的资金渠道优势、区域性券商的本地垄断优势，但通过机制创新，建立跨部门协同机制，整合研究赋能、投资培育、投行发行、财富销售、基金管理、银行协同等资源，形成“研究+投资+投行+财富+基金+银行协同”的全链条服务能力，为客户提供Pre-REITs培育、机构间REITs发行、公募REITs上市、做市交易、 资产管理 、价值管理等一站式服务，绑定客户全生命周期需求，实现差异化竞争。

　　 申万宏源 是机制创新综合模式的标杆券商，依托全牌照优势、完善的内部协同机制与丰富的外部生态资源，全面布局基础设施REITs、机构间REITs、Pre-REITs三大领域，形成了独特的竞争优势。截至2025年12月， 申万宏源 累计参与公募REITs战略配售、网下投资超31亿元，为全部公募REITs提供做市服务（做市数量行业第一），2025—2026年主导发行多单标杆公募及机构间REITs，涵盖产业园、标准厂房、写字楼、保租房、 数据中心 等多元资产，市场影响力持续提升。

　　 证券公司服务与多层次REITs市场需求错配的具体体现

　　（一）当前证券公司的业务认知和格局高度受限

　　1. 业务认知存在局限，传统投行股债二分思维急需破局

　　多数证券公司的投行团队受传统股债业务思维制约，未认清REITs股债融合的产品特点[1][2]，对多层次REITs对于业务属性认知不足，进而对REITs产品的业务研判、项目承揽、结构设计及风险管控固化于股债业务框架内，缺乏对底层资产投资研究、运营管理与治理机制的系统性评估[3][4]，未能结合行业特征与发展周期，构建适配各业态的差异化、专业化全生命周期综合服务体系。

　　2. 战略认知高度不足，服务实体经济存在先天短板

　　多数证券公司仅将多层次REITs视为常规投行创收业务，未从服务实体经济、盘活存量资产、推动政府投融资模式的战略层面布局[5]；强调承销收入，忽视其资产培育、重组并购、运营管理、权益融资等多元价值。证券公司展业局限于发行承销，未延伸至项目筛选、重组整合、运营优化、两融服务、市值管理及研究赋能等环节。

　　（二）当前证券公司的服务专业深度不足

　　1. 专业认知存在短板，对多层次REITs股债融合特性把握不足

　　多层次REITs产品突出资产信用，风险收益结构复杂，区别于传统股债融资[6]。然而多数证券公司缺乏针对产业周期、资产估值[7]、合规风险、税务筹划以及存续期管理等的系统性研究[8]，造成在项目尽调、条款设置、估值定价、合规风控、市值管理等环节的专业能力缺位，难以提供一体化的专业投行+投资+研究服务。

　　2. 资源配置投入有限，人员团队专项支撑力度亟待健全

　　多数证券公司对多层次REITs业务尚未形成专项化、体系化的支持机制，未将多层次REITs纳入重点业务赛道，缺乏自上而下的统筹规划与专项支持。同时，行业普遍缺少复合型专业人才梯队，兼具资产评估、运营、财税、合规等跨领域知识的专项人才储备严重不足，人员培养体系、激励考核机制也未进行针对性的配套完善。

　　（三）当前证券公司的服务生态长度欠缺

　　1. 服务局限投行及投资板块，整体呈现碎片化特征

　　证券公司开展多层次REITs业务局限于承揽、销售及投资，未依托综合牌照优势向上下游业务延伸，各板块缺乏有效协同[9]；缺少全周期统筹规划，难以在合规前提下妥善平衡各板块间的防火墙与业务协同关系；重视短期收益，对底层资产摸排、非标资产清洗、存量资产整合、合规瑕疵整改、现金流梳理等前置工作赋能不足；未搭建存续期管理[10]、二级市场做市、流动性维护、资产增值运作等后端服务体系。

　　2. 各业务板块壁垒突出，跨条线协同联动不足

　　在展业中多层次REITs项目由投行条线单独承揽承做，投行、投资、研究所、经纪及财富管理等条线分割现象显著，业务及信息壁垒长期存在[11]。研究条线缺乏前置研判，投资条线在估值定价、项目配售、做市服务积极性不足，经纪与财富条线未做好产品销售与投资者服务。各条线缺少常态化跨部门联动和信息共享机制，业务衔接断层、专业支撑脱节等问题突出。

　　3. 服务信息化水平滞后，数字化支撑体系薄弱

　　证券公司布局多层次REITs业务的信息化水平滞后，多沿用传统业务架构，缺乏适配REITs资产核查、现金流监测、估值定价、风险管控的全业务链数字化模块，内部业务、风控、数据平台割裂[12]。

　　 券商服务与多层次REITs市场供需错配成因探析

　　（一）战略认知存在短板

　　1. 政策研判不足，忽视REITs产品定位与发展前景

　　部分证券公司对多层次REITs政策研判深度不足、前瞻性偏弱[13]，未能紧跟盘活存量资产、基建投融资改革、实体经济降杠杆等政策趋势布局业务。此外，多数证券公司对行业发展研判不足，未提前储备项目、搭建专业团队与配套业务体系。政策认知滞后、战略布局不足，导致业务发展跟不上多层次REITs市场扩容节奏，服务供给难以匹配市场多元化发展需求，形成市场供需错配。

　　2. 传统经营思维固化，未将REITs纳入战略业务布局

　　证券公司受传统业务思维束缚，对多层次REITs战略价值重视不足。行业多将其视作常规投行通道业务、承销创收项目，未认清多层次REITs存量资产盘活的核心作用。该业务周期长、前期培育成本高、专业要求高、收益回报见效慢，与证券公司短期盈利目标存在冲突，从而导致机构不愿投入资源深耕，忽视其在拓展业务边界、打造新盈利增长点中的长期价值。

　　（二）机制考核体系欠缺

　　1. 尚未建立科学化考核评价体系

　　当前证券公司尚未建立适配多层次REITs业务的专属、系统考核体系，仍沿用传统投行考核模式。考核偏重项目落地数量与短期收益，忽视前期培育、资源整合、长期孵化、政策研究及产业协同赋能等长期工作，缺乏兼顾业务拓展、合规风控、客户维护等多维度评价。多数证券公司缺少专项战略规划、资源扶持政策与长效培育机制，仅将其作为补充业务零散跟进，未完善配套服务体系。

　　2. 缺乏有效的跨部门协同激励机制

　　证券公司未建立针对多层次REITs业务覆盖投行、投资、风控、合规、产业研究及分支机构等多条线的专项协同激励机制，无法量化资源引荐、项目支撑、专业支持等贡献。资源投入和隐性付出无法纳入绩效考核、评优评价及收益分成，缺乏正向激励。部门权责划分不明，部门间主动对接、资源共享、联合拓客、联合尽调积极性不足，难以形成全条线协同、一体化深耕的业务发展格局。

　　（三）人才培养能力不足

　　1. 专业人才储备匮乏，REITs专项人才缺口突出

　　多层次REITs兼具投行承销、资产估值、产业运营、财税法务及政策研究等专业领域，对从业人员复合知识储备、实操项目经验和产业研判能力要求极高[14]。现有从业人员多由投行、投资条线转型，普遍存在资产研判不深、REITs政策掌握不全面、估值定价与现金流测算能力偏弱等问题，难以满足规模化拓展、深耕重点区域及产业的人才支撑需求。

　　2. 队伍培养体系缺失，通道化传统业务思维固化

　　证券公司尚未搭建适配多层次REITs业务的人才培养体系，没有建立人才选拔、轮岗历练、成长晋升机制，缺乏针对REITs政策法规、资产研判、交易架构设计、估值测算、存续期管理等核心内容的培训课程。现有业务人员的业务认知和逻辑仍停留在传统投行业务层面，缺乏资产运营、价值投资与长期经营思维，创新意识薄弱，思维模式僵化，难以适配业务专业化、精细化的发展要求。

　　（四）自律标准有待完善

　　当前行业人才标准缺失，管理人主动管理能力的边界尚不清晰[15]，未形成统一、细化、可落地的多层次REITs从业资质标准、专业能力评价规范与执业行为自律准则，从业准入门槛、专业素养要求、职责界定模糊。同时，不同于日本J-REITs外部管理模式和新加坡S-REITs独立受托模式下对参与主体的权责规定明确[16]，我国仍存在管理人、运营管理机构等主体权责划分不明的情况[17]，行业自律细则、业务操作规范、履职评价标准尚不健全，易出现参与机构责任划分不清、执业缺乏约束的问题，不利于行业规范化、可持续健康发展。

　　 多层次REITs赋能证券公司特色化发展建议

　　（一）提升战略认知

　　1. 设立REITs盘活存量委员会

　　建议证券公司设立REITs盘活存量委员会，统筹投行、投资、风控、合规、研究等多部门资源[18]，聚焦优质资产梳理、底层资产整合培育与项目流程推进，打通内部业务协同壁垒。依托委员会搭建常态化工作机制，精准对接产业端资源，以专业化统筹运作助力证券公司打造REITs业务特色优势，夯实差异化核心竞争力。

　　2. 设立首席REITs官等专职高级行政管理岗位

　　证券公司通过设立首席REITs官等专职高管职位[19]，将多层次REITs业务上升为公司战略级核心业务，统筹负责多层次REITs业务整体战略规划、市场布局、资源统筹、跨部门协同以及生态合作搭建等全局性工作。明确该岗位在经营决策中的定位与权责边界，协调投行、投资、风控、合规、研究及分支机构等各业务条线，打破内部资源割裂现状。

　　3. 多层次REITs业务指标纳入高管绩效考核体系

　　将多层次REITs业务发展成效、项目落地规模、市场品牌建设、产业资源储备及特色化业务打造等核心指标，全面纳入高管年度绩效考核与任期经营目标体系，强化高层战略重视程度与履职担当意识，为证券公司依托多层次REITs实现差异化、特色化转型发展筑牢顶层机制保障。

　　（二）优化机制建设

　　1. 健全考核激励体系，将REITs业务激励纳入监管备案

　　证券公司应立足多层次REITs业务长周期、重储备、强协同的属性，重构绩效考核与利益分配机制，将项目储备、资产挖掘、部门协同、资产盘活、存续期服务及品牌建设等长效工作纳入考核；明确承揽、承做、风控、投资、研究、运营、质控、合规等不同岗位的内部分成、专项奖励、团队评优等激励制度；将激励方案、考核分配规则进行监管备案，规范激励发放，杜绝短期激进展业，充分调动各条线参与的积极性。

　　2. 构建专业风控架构，完善业务合规内核管控机制

　　证券公司应围绕多层次REITs业务搭建专业风控合规体系[20]，对项目准入、尽职调查、交易架构设计、申报发行及存续期管理各环节把关，覆盖资产筛选、现金流核查、估值定价合理性、关联交易合规性、信息披露规范性各维度，健全事前研判、事中管控、事后督导的闭环风控体系；常态化开展监管政策、合规红线、典型案例培训，多维度筑牢业务合规风控底线。

　　（三）强化人才培养人力

　　1. 部门统筹规划，制定REITs专项人才培育培训体系

　　由人力部门牵头统筹人才布局，结合多层次REITs业务发展规划、岗位能力需求与人才梯队建设，编制各公司中长期REITs专项人才培养方案；围绕资产研判、承揽尽调、交易架构设计、估值定价测算、财税法务合规、存续期运营、政策监管解读等环节，搭建常态培训体系；建立培训考核、能力认证机制，持续夯实从业人员专业基础，打造适配行业特色化发展的人才梯队。

　　2. 行业协会牵头引领，搭建标准化REITs管理人认证体系

　　由行业自律组织牵头，参照英国、法国、德国的管理经验[21]，研究制定对标国际标准REITs管理人资质认证标准与评价体系[22]，明确管理人从业准入门槛、专业能力要求、履职规范及职业操守准则；搭建常态化培训与管理机制，建立管理人诚信档案与惩戒机制，规范管理人执业行为、提升专业素养，为行业高质量发展提供坚实的人才自律保障。

　　（四）健全行业标准

　　建议参考美国、日本等成熟REITs市场经验[23][24]，由监管部门牵头、行业协会协同，修订执业指引、业务操作规范及配套监管等文件，完善对专业人才的强制配置要求。对项目承揽、尽调、评估、合规、存续管理等关键岗位，明确从业人员资质条件[25]、专业能力、从业年限及岗位适配性要求；完善人才配套保障，明确薪酬体系、激励机制、培养路径，引导证券公司重视专业人才队伍建设。

　　 多层次REITs赋能证券公司特色化发展的展望

　　长远来看，多层次REITs市场仍处于持续迭代、规范发展的关键阶段，证券公司需主动适配市场发展趋势与监管导向，持续深化REITs业务战略布局，提升全周期服务能力。随着行业标准持续完善、机构专业化能力稳步提升，证券公司将持续深度赋能存量资产盘活与实体经济转型升级，依托多层次REIT业务构建差异化核心竞争力，实现自身业务高质量、可持续的特色化发展。

　　参考文献

　　[1] 许德风．公司融资语境下股与债的界分[J].法学研究，2019(2):77-97.

　　[2] 李安安．股债融合论：公司法贯通式改革的一个解释框架[J].环球法律评论，2019(4).

　　[3] 段磊．我国公募REITs产品架构的法律问题研究——基于日本和美国公募REITs的比较[J].证券法苑，2021(31):192-218.

　　[4] 洪艳蓉．基础设施REITs的法律解构与风险规制[J].证券法苑，2021,31(1):3-30.

　　[5] 张钰欣．地方政府盘活存量资产与引导新投资的联动机制研究——基于基础设施REITs的创新应用[J].财税金融，2026(10):78-81.

　　[6] 刘燕．公司融资工具演进的法律视角[J].经贸法律评论，2020(1):1-25.

　　[7] 胡峰，张秀娟，李俊俊．REITs产权类资产估值方法的实践探讨[J].证券市场导报，2022(12).

　　[8] 钟言．加快布局多层次REITs市场体系[J].中债评论，2025(08):5-5.

　　[9] 李文，方凌晨．券商积极配置公募REITs 多角色参与推动投资与投行业务协同[N].证券日报，2023-01-19.

　　[10] 姚琦，刘洪蛟．我国公募REITs实践情况总结与思考[J].证券市场导报，2023(2).

　　[11] 翁媛媛．从 高盛 投行业务创新看国内券商投行服务转型[J].证券市场导报，2013(07):11-16.

　　[12] 叶林，吴烨．金融市场的＂穿透式＂监管论纲[J].法学，2017(12):3-16.

　　[13] 冯果．论金融法的市场适应性[J].金融服务法总论系列论文．

　　[14] 徐冬根，邵伟．论公募REITs所得税重复征税成因及其消除的制度设想[J].证券法苑，2021,31(1).

　　[15] 陈界融，卢玮．论我国公募REITs管理人制度的立法完善[J].东岳论丛，2024(2).

　　[16] 杜程，黄复兴． 房地产 投资 信托 ：国际经验与中国实践[J].上海经济研究，2020(8).

　　[17] 张峥，李尚宸．公募REITs试点的治理结构[J].证券市场导报，2021(09):49-51.

　　[18] 王建文．论我国构建控制股东信义义务的依据与路径[J].比较法研究，2020(1).

　　[19] 服务实体经济，赋能中资企业出海——证券公司国际业务全链条服务探索[J].证券市场周刊，2026(3).

　　[20] 沈朝晖．企业资产证券化法律结构的脆弱性[J].清华法学，2017(6):61-74.

　　[21] 中信建投证券 课题组，吴云飞等．基础设施REITs发展的国际经验及借鉴[J].证券市场导报，2021(1).

　　[22] 王娴．不动产投资 信托 （REITs）监管成本与制度完善——基于欧美制度比较的视角[J].金融监管研究，2021(02):1-16.

　　[23] 李东平．REITs市场的经济逻辑与法治基础——基于全球REITs市场发展的观察与借鉴[J].证券市场导报，2022(12).

　　[24] 戚铭，崔雅强，肖雪．美国REITs市场扩募发展的实践及对我国的启示[J].金融市场研究，2022(10).

　　[25] 赵旭东．公司治理中的控股股东及其法律规制[J].法学研究，2020(4).

（文章来源：新华财经）

主题：财经|新股|证券公司多层次REITs服务|基金