桂浩明：房地产板块是困境反转还是超跌反弹？
桂浩明：房地产板块是困境反转还是超跌反弹？
2026年10月10日 10:03
来源：
金融投资报
■ 桂浩明
9月份，处于震荡回落中的A股市场爆出冷门：沉寂已久的 房地产 板块出现上涨。
其中，像万科这样的股票在短时间内就反弹了40%以上。从形态来看，似乎有种脱离底部、发力向上的样子。与此同时，有关 房地产 行业的利好消息也不断传出。譬如，部分城市优化房贷期限政策、中央财政出台首套房贷款贴息等。于是，市场上也就出现了 房地产 行业困境反转，房地产股票有望大涨的观点。
不可否认，这次房地产板块的突然上涨，有其一定的合理性。房地产个股已经下跌了好几年，股价涨幅显著跑输两年前爆发的“9·24”大盘行情。跌多了要涨，这本身就是证券市场的基本特征。
从行业来看，经过连续多年的努力，一些房地产公司资金链断裂、无法交付楼盘的风险，在一定程度上得到了释放。虽然现在普遍负债率还很高，但毕竟不像前几年那样财务处于高危状态。相应的，随着市场对于其是否具有可持续经营能力的担忧有所缓解，面对价格相对便宜的股票，也难免有人会想到去抄底。
此时有关房地产行业的政策利好出台，特别是管理层也反复表达了“稳房价”的要求，客观上促使相关股票走上了上行之路。特别是在10月长假前的最后一个交易日，房地产板块股票大幅低开，但随即就被强力拉起，不少股票当天还以中阳线报收，更是让人感受到了做多力量的顽强。
尽管如此，笔者还是认为，现阶段A股市场上房地产板块的行情，只是属于超跌反弹的性质。就行业本身来说，景气度仍然处于低位，难以想象很快就会有根本性的变化。
从宏观层面来讲，中国大规模的城镇化过程已经到了后期，以房地产基建来拉动经济的增长模式已经结束，这几年，房地产经历了漫长的出清过程，在相当程度上消化了存量。而与此同时，新增投资以及新开工面积也大幅减少。
进一步说，由于人口开始下降，结婚人数减少，对于房地产的刚性需求也在回落。再加上人们对收入预期保持谨慎，消费意愿不强，这就在很大程度上制约了改善性住房的需求。在此背景下，全域的房地产还很难真正摆脱价跌量减的被动局面，房地产行业自然也很难获得大的发展空间，其股票要想全面走强，恐怕是不具备条件的。
换个角度来说，就房地产股票而言，其投资逻辑与其他股票是一样的，也就是要看成长性以及经济效益。如果说现在人们是在看到其财务压力缓解、亏损减少乃至有了微利而开始介入，那么无疑是寄希望于接下去能趋势性扭亏、营业收入增加及大幅度盈利，这样的话，公司就有机会得到较高的估值。但时下的情况是，开工有所下降、房价难以上涨。而且，就交易层面来说，已经逐步转向以存量为主的格局。
对于 房地产开发 公司而言，在这种情况下要实现利润的快速增长，难度非常之大。当然，近期出台的利好政策，对于增加并释放有效需求还是有积极作用的，只是它能在多大程度上拓宽购买者范围还是需要观察的。国内内需不足的现象已经出现好几年了，政府也采取了包括给消费贷款贴息等多项措施，但见效并不是特别快。那么，同样的政策推广到房地产领域，又怎么能指望它能立竿见影呢？
回到房地产股票的话题上，既然不存在困境反转的基本条件，那么所出现的上涨就只能算是超跌反弹了。从某种角度来说，这也预示了板块正在构筑一个大的底部，但即便有了底，也不等于马上就会涨起来。经济会有L型，房地产股票为什么不会有？对于看好房地产股票的投资者而言，明白这一点是必要的，也就是对其后市不能抱太大的希望。长假后房地产板块的市场表现，似乎也证明了这一点。
本文由作者首发金融投资报
（文章来源：金融投资报）