中央经济工作会议深读｜持续用力推动房地产市场止跌回稳明年将有哪些新期待
中央经济工作会议深读｜持续用力推动房地产市场止跌回稳 明年将有哪些新期待
2024年12月13日 08:24
作者：
计思敏
新华社12月12日消息，中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。 会议分析当前经济形势，部署2025年经济工作。
对于明年房地产市场的定调，会议提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
首都经济贸易大学 京津冀 房地产研究院院长赵秀池指出，明年房地产止跌回稳仍然是调控的重点。要继续出台一系列有利于房地产市场回暖的政策，促进刚需与改善性住房需求释放。同时，当前房地产市场供求关系发生重大变化，楼市供过于求，要控制新房增量，想办法盘活存量房地产。
分析人士认为，本次中央经济工作会议延续12月9日中央政治局会议的积极定调，2025年财政、货币政策或将明显加力稳经济，对于房地产市场的影响也更加积极。
持续用力推动房地产市场止跌回稳
12月9日的中央政治局会议定调2025年要“稳住楼市”，反映了中央更加坚定的稳楼市态度。此次中央经济工作会议延续此前基调，进一步明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，在业内看来，“持续用力”也就意味着各项支持政策有望继续落地。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示， “持续用力推动”的表述比较新颖，意味着下一步将继续贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”以形成政策叠加和释放效应的逻辑。同时，“用力”也意味着未来不仅有新政策，而且政策力度会加大。
58安居客研究院院长张波也提到，“用力”后续将体现在两个方面，一是政策超预期：不是政策方向和内容超预期，而是政策实施力度超预期，尤其是地方政府直接下场的“收储”动作和“人房地钱”联动机制的落地。二是房价充分“止跌回稳”：不是所有城市都房价上涨，而是重点城市群、城市核心区域房价有序回稳，拉动市场对房价预期稳定化。
张波提到，从今年四季度来看，热点一二线城市的成交量已经有了明显同比提升，购房者入市的脚步也更为坚决，这也显示出政策本身效果在高能级城市有了明确体现。预计后续政策会持续跟进，以推动一二线城市持续回暖，龙头带动的趋势将在明年楼市呈现。
加力实施城中村和危旧房改造
实施城中村和危旧房改造，这是新一轮增量政策的重点，也是未来实现房地产止跌回稳新的抓手。
此次中央经济工作会议提出，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
中指研究院政策研究总监陈文静指出，本次会议强调要“加力实施城中村和危旧房改造”。此前住建部已经明确新增实施100万套城中村和危旧房改造，且城中村改造政策支持范围已经扩围至近300个地级及以上城市，且采用货币化安置方式，本次继续强调要“加力实施”，可见未来城中村和危旧房改造的规模有望继续增加，整体力度或将加大。从细化政策上来看，未来预计各地将货币化安置与房票政策结合、收购存量商品房作为安置房与城中村改造相结合是重要方向，其中加大使用房票安置的补贴奖励，提高居民使用房票积极性，将有助于加速城中村改造节奏，也有望在2025年对新房销售方面产生实际性的拉动效果。
李宇嘉也提到， 35个大中城市是房地产增量市场的基本盘，也是止跌回稳的关键变量。 这些城市城中村较多、危旧房较多，新市民、年轻人较多，很多集中在城中村和危旧房居住，实施城中村和危旧房改造，既是推进房地产高质量发展的新模式，也能释放新市民和年轻人以及城中村村民和危旧房业主的美好人居，还能通过货币化安置来带动新房库存去化。
此次中央经济工作会议也明确，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。在陈文静看来，未来核心城市限制性政策有望继续优化，包括北上深继续优化限购政策，取消郊区、大户型限购等存在一定预期；核心城市继续降低首付比例，降低房贷利率、降低交易税费等依然具备空间；针对多孩家庭给予更多政策支持等。另外，支持改善性住房需求释放的供给端政策也存在进一步完善的预期，如优化土地供给，为“好房子”建设提供支持等。
合理控制新增房地产用地供应
在此前中央政治局会议提出“严控增量、优化存量和提高质量”的基础上，此次，中央经济工作会议明确要求，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。
易居房地产研究院副院长严跃进认为，当前对于增量和存量之间的工作重心和定位变化，总体上源于房地产市场供求关系发生了重大变化。尤其是从存量用地、存量商办项目、存量商品房等角度看，其不光面临去库存等问题，同时也产生了新的金融风险问题。所以严控增量和优化存量，既是消化库存的重要体现，也是防范风险的重要抓手。
在张波看来，后续从房地产新增用地来看，两个方面值得关注，其一是会结合人口流动进行有序的土地上市规划，未来大中城市市场供给量有望进一步增多，结合第四代建筑以及“好房子”推进，优质供应将不断增多。其二后续商办类用地将会根据市场实际情况进行规划侧调整，尤其在大量商办供过于求的区域，会减少此类用地，并适当做好住宅类用地的配比。
推进处置存量商品房工作方面，严跃进提到，这项工作在2024年各地已经积极推进，主要体现在“以购代建”的系列工作之中。从目前各地推进的情况看，主要通过发行保障房再贷款资金，进而鼓励各地国企（安居集团为主）收购现房商品房，并将其改造为保障性租赁住房或配售型保障房。此类操作对于房企去库存、增加保障房房源供给具有积极的作用。
连续四年提及房地产发展新模式
回顾过往中央经济工作会议的内容，房地产发展新模式也是当前非常重要的一项内容。其中，2021年中央经济工作会议强调“探索”，即探索新的发展模式；2022年中央经济工作会议强调“过渡”，即推动房地产业向新发展模式平稳过渡；2023年中央经济工作会议强调“加快”，即加快构建房地产发展新模式。2024年中央经济工作会议强调“推动”，即推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
严跃进表示，从用词表述上来看，房地产发展新模式提了4年，每一年都不断明确了发展方向和工作导向。目前已经有一些相对积极探索的房地产发展新模式的工作，比较典型的就是各地深入落实好房子建设理念“安全、舒适、绿色、智慧”的导向，持续优化好房子建设。从近期四季度各地的拿地市场来看，一些房企已经积极在建设第四代住宅项目，如增加了架空层和拓宽阳台的建设，这都体现了在好房子建设方面。
赵秀池认为， 房地产开发 新模式是多元化的。要从高杠杆、高负债、高周转的产权房开发模式，向租购并举转变；要从增量新房开发向存量房屋改造转变；要从“有没有”向“好不好”高质量模式转变；也要从 房地产开发 向城市服务商转变。
陈文静也提及，构建房地产发展新模式或包括建立租购并举住房制度、完善“市场+保障”住房供应体系、预售制改革、土地制度改革、房地产税收制度改革等多个方面。今年以来保障性住房筹集力度不减，配售型保障房筹集建设持续推进；多地现房销售试点也在有序推动。2025年，在预售制、金融制度、房地产税收制度等相关基础性制度的改革方面或取得一些积极进展。
明年房地产市场政策还有哪些期待？
从宏观层面看，本次中央经济工作会议延续12月9日中央政治局会议的积极定调，2025年财政、货币政策或将明显加力稳经济，对于房地产市场的影响也更加积极。
业内提到，此前12月9日中央政治局会议已经定调要实施“更加积极有为的宏观政策”，更加积极的财政政策与适度宽松的货币政策成为全新组合，首提“超常规逆周期调节”，本次中央经济工作会议延续积极定调，进一步明确了多项宏观政策方向，包括提高财政赤字率、增加发行超长期特别国债、增加地方政府专项债券发行使用、适时降准降息等。
关注后续楼市政策方向，张波认为，各地方政府会不断下场，通过城中村改造、收储“商品房”、地方债做好土储等方式有效平稳楼市供需。对于开发行业的“白名单”制度、保交楼政策还会在延续的基础上优化实施细则。
促进住房消费方面，后续政策空间还将聚焦在降低交易成本和提高购房补贴两个层面，交易税费各地还可以根据实际情况进行阶段性更大力度地降低，同时在购房补贴层面，可以结合人才购房、多子女家庭等情况，政策面进行多维度结合，并加大实际补贴力度以提升实际效果。
（文章来源：澎湃新闻）