数读广州楼市供需平衡正形成板块分化仍持续
数读广州楼市 供需平衡正形成 板块分化仍持续
2024年12月20日 02:59
2024年，房地产行业迎来了政策层面上的拐点。自9月26日提出“要促进房地产市场止跌回稳”以来，楼市迎来一揽子政策利好，涵盖限购政策、购房成本等各个方面。作为一线城市，广州更是率先取消了限购，同时在推动房票跨区使用、安居入户、存量房收购等方面取得了重要进展，楼市出现积极信号。2025年，广州楼市将如何走？置业者又该如何选择？这些数据或许可以提供全新的观察视角。
看新房：
政策显效提升市场情绪刚需群体预期起关键作用
据中指院数据，截至12月15日，广州新建商品住宅成交67258套，成交均价36322元/m²。从分月数据上看，9月底以来出台的一揽子政策显效明显，10月、11月的成交面积分别达到112.04万平方米和90.31万平方米，创出年内的第一和第二成交高峰，市场氛围有了积极变化。
相较之下，新房市场的成交结构呈现出的变化尤其引人注意。近三年数据显示，在各个总价段的成交占比之中，200万元以下的绝对刚需产品占比从2022年的27%明显提升到了33.5%；与此同时800万元以上的改善类产品成交占比从2022年的7.3%提升到了2024年的9.6%。广州楼市的成交结构正在向两端流动，刚改群体市场仍有较大的潜力可以挖掘。从成交的绝对占比也可以看出来，广州楼市仍然是一个由刚性需求主导的市场，他们的购买力与置业预期发挥着更为决定性的作用。
看二手：
成交整体持续活跃强产业强 教育 板块表现佳
从总量上看，二手房市场的表现在2024年是整体维持在较为活跃的区间的。这一方面是由于包括增值税5改2、取消限购等在内的政策利好充分释放，另一方面也是由于相对一手市场，二手房在当前展现出了较强的性价比，吸引了一部分刚性居住和改善的需求入场。
不过对于置业者而言，二手市场还有一个重要的考量，那就是未来的流动性与保值能力。对此，数据也提供了板块价格的视角。全市来看，2024年广州二手房均价为32700元/m2，以5年这一中期维度来看，相较2020年30267元/m2的均价上涨幅度约为8%，而同期涨幅跑赢全市平均水平的板块包括天河公园、琶洲、科学城、东山等，显示出 教育 资源和产业聚集这两大要素对于房价的关键性作用。
看供需：
供应端主动开启“去库存” 中心城区仍是供应“主力”
未来市场如何，关键仍然是供需关系。从过去5年的数据可以清晰地看到，广州楼市的供需比高位出现在2022年，在此之后便逐年下降，到2024年这一比例已经下降至了0.72，这也意味着供应端已经开始了主动 “去库存”。而从今年的土地供应来看，2025年供应的主动收缩仍将持续。自2020年以来广州的土地供应呈减少趋势，2024年截至12月15日为止广州出让地块45宗，规划建筑面积为422.43万平方米，规模相较2023年下降20%，仅有2020年规划建筑面积的不到三分之一。
供应结构方面， 中指院分析指出，广州中心区的金融城、南洲、琶洲等板块宅地成交较多，预计2025年供应仍集中在中心城区，小体量地块将有部分低总价、紧凑型产品面市。此外，还可以关注老黄埔多个旧改项目例如新溪、珠江村、文冲东等。
大咖对话：
产品设计新趋势软硬件同步提升
对话大咖：中指研究院常务副院长黄瑜
Q： 您如何评价广州2024年的房地产市场？
A：在一系列房地产政策带动下，广州购房需求不断释放，2024年广州房地产市场整体呈现止跌回稳的态势，四季度市场“翘尾”效应明显。据中指数据，广州10月、11月新房成交量均在90万m²以上，放量明显。12月普通住宅与非普通住宅标准取消以及契税优惠实施，有望带来一定置换需求的释放，叠加年末房企冲刺节点加大营销力度，预计12月市场成交量仍能保持较高水平。
Q： 请您谈谈2025年对广州楼市的预判？
A：12月召开的中央经济工作会议指出要“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，预计2025年政策端将持续发力。具体到广州而言，随着政策落实到位，居民收入预期随着经济回暖有所改善的情况下，居民置业意愿有望持续提升。
Q： 业内非常期待的增量政策，您如何看待？
A：从市场表现来看，今年9月底以来多项支持房地产的政策落地，对市场的带动效果明显好于以往。若短期内包括继续降低房贷利率、降低交易税费、推进处置存量商品房等增量政策落实或出台，有望充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
Q：2025年，您对广州的置业者有怎样的建议？
A：对刚需群体来说，目前是入市较好的时期，一是广州购房门槛已降低至历史较低水平，包括全市不限购、首付比例最低仅为15%，购房利率处于历史较低水平都为刚需购房者购房提供较为便利的条件，二是当前房企在产品上积极应用新规，持续创新，产品实用率、居住舒适度较以往均有较大提升，刚需群体购房性价比较高。
对改善群体而言，从前期的土地成交情况以及相关的供地计划来看，未来一段时间改善客群在广州可选择的产品相当丰富，可根据自身需求购置适合的产品。其中包括金融城、琶洲等优质核心地段“核心资产”型项目，也包括中心城区外围中低容积率、居住舒适度较高的项目。另外，目前普宅/非普宅标准已取消，通过“卖一买一”置换的客群需要承担的交易成本较此前有明显的下降，对置换型改善客群带来一定的利好。
（文章来源：广州日报）