时隔六年，上海调整基准地价，蕴藏三大城市发展逻辑

时隔六年，上海调整基准地价，蕴藏三大城市发展逻辑

2026年04月03日 13:28

　　时隔六年，上海土地“基准价”迎来调整。4月2日，《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》公布，基准日从2020年1月1日更新至2026年1月1日。

　　此次调整，首次实现全市城乡一体化定级定价，全面下调产业用地基准价格。变化的不只几个数字，更暗含城市发展的三大逻辑：

　　降低用地成本，支持实体经济发展和存量盘活更新；差异化调整，针对性引导资源配置；城乡同地同价，促进城乡融合发展。

分区分类调整符合当下实际

　　上海市规划资源局有关负责人介绍，这次调整，是以实施城市总体规划、推动超大城市土地资源高质量利用为目标，进一步衔接规划实施要求。

　　基准价格，是不同区域、不同用途的土地的“政府公示价”。它是结合地段和开发条件，在特定时间点上评估形成的区域平均价格，是地价管理和评估的参考依据。虽然不是实际的土地交易成交价，但能反映城市地价空间格局，也能体现土地价格的变化趋势。

　　不同类别的土地，都有相应的基准价格。本次调整前，按六大类用地确定基准地价，分别是住宅、商业、办公和工业、研发、公共管理与公共服务。经过调整，新增殡葬设施用地一类。

　　上海市规划资源局资源利用处有关负责人介绍，调整的直接原因是时效性。根据相关规定，基准地价需定期更新，反映当下空间价值规律。规划实施、地铁开通、商圈成熟、产业转型，都能带来区域土地实际价值的变化，旧的标准需要进行更新，引导土地市场平稳健康，更好服务经济社会发展。

变化一：产业用地基准地价整体下调

　　此次调整中，产业用地基准地价全面下调，调价幅度与区位挂钩，从中环以内、中外环之间到外环以外，降幅依次扩大，越往郊区力度越大。

　　“目的就是要落实产业用地保量控价。”有关负责人坦言。保量，是指为做大做强制造业这块“面包”，提供匹配足量的产业发展空间载体，也就是“面粉”，以此带动科研、就业和生产性服务业等。

　　但在国际大都市，做产业的成本很高，用地是经营主体难以绕开的显性成本。为吸引更多企业投资，上海拿出细化的“降本方案”，此前已建立起面向所有产业用地的 综合 绩效评估和 综合 价值评估机制，合理降低用地成本。

　　此番下调产业用地基准价格，更是释放出明确信号：上海在用真金 白银 的诚意告诉企业，将继续引导科创产业回归都市，持续打造国际一流营商环境。

变化二：重点发展区域“提级”

　　这次调整，商品住宅和商办用地都不是“一刀切”，而是差异化调整，看区域、看定位，更看规划愿景。

　　其中，位于黄浦老城厢、徐汇滨江、杨浦复兴岛及周边、闵行紫竹片区等区域的宅地基准价格提升一级。黄浦外滩第二立面、老城厢局部、董家渡金融区区域的商业用地基准价格提升一级； 新天地 东侧、董家渡金融城区的办公用地提升一级。

　　为什么是这些区域？

　　上海的市域空间格局已由规划明确，此次提级的区域正是这一格局下的重点战略板块。要么是滨江核心段，要么是新兴增长极。基准地价上调，是对前期规划落地、资源集聚的客观反映。

　　换句话说，真金 白银 投到哪里，价值就会在哪里显现。企业也能从地价的变化里，看懂上海未来重点往哪里走。

　　差异化的背后是精准调控。住宅用地提级，是为了客观反映这几年区域空间格局的变化，同时落实 房地产 调控要求，保持市场基本稳定。商办用地基准价格调整，则聚焦营商环境优化，为商务楼宇有机更新、土地使用权续期等提供支持。

城乡用地首次全面“同地同价”

　　此次调整还降低了乡村地区工业用地、研发用地、市政交通类公服用地、科教文体卫类公服用地的使用成本。

　　上海要促进乡村全面振兴，需要产业先导，但乡村导入产业的最大难点之一就是用地成本。尤其是城乡结合地区的乡村用地，受到城市资源辐射，用地成本已经不低。此次优化乡村地区用地的基准价格，相当于给乡村项目发展“减负”。

　　更重要的是，这次调整首次实现全市城乡各类建设用地一体化定级定价。从市中心到远郊农村，所有建设用地都用同一套体系来定级、定价，在同一把“尺子”下，让资源能够顺畅流动，促进城乡融合发展。

　　同地同价的意义，远不止于价格统一。它是让乡村土地的价值被看见、被认可。

　　近几年，上海多区开始探索。2024年，在青浦区华新镇杨家庄村，村集体13.52亩经营性建设用地以3246万元成功出让，敲响青浦区集体土地入市“第一槌”，集体土地首次获得与国有土地同权同价的市场机遇。这笔资金撬动了杨家庄村的蝶变，村集体与邻村联手购入工业园区优质厂房，探索按股分红的新路径，从一次性补偿变为持续性收益。如今，这个以586.42亩花卉产业 综合 体为核心的村庄，村集体经济收入较创建示范村前增长112.14%，农民年收入稳步提升12.6%。

　　今年1月，奉贤出台农村集体经营性建设用地入市试点管理办法，明确提出落实集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价同责。

　　在各个区先行试点的基础上，上海此次是从全市层面进行统一调整，同地同价不再是零星试点，而是全域铺开，有望真正激活乡村空间的内生动力。

　　上海市土地估价师协会副会长杨斌说，上海调整基准地价，本质上是一次对城市“家底”的重新评估。通过释放价格信号、精算“土地账本”，更有力支撑超大城市的高质量发展。

（文章来源：上观新闻）

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